Las últimas cifras de compraventa de viviendas del Instituto Nacional de Estadística (INE) y del Consejo General del Notariado muestran que el mercado de la vivienda español volvió a terreno positivo en agosto y septiembre, pero buena parte de ese crecimiento procede de operaciones aplazadas durante el confinamiento, y en lo que va de año el mercado sigue siendo un 20% más pequeño que el año pasado.
Compraventas de viviendas formalizadas en España en septiembre de 2020, según el Consejo General del Notariado.
En septiembre se formalizaron ante notario en España 45,583 compraventas de viviendas, un 5.4% más que en el mismo mes del año pasado, tras un aumento del 8.1% en agosto. El gráfico siguiente muestra las compraventas formalizadas en los últimos 12 meses, con un gran bache en los meses de confinamiento de marzo, abril y mayo, seguido de una recuperación a medida que el país se fue abriendo.
El siguiente gráfico muestra la variación anualizada de las compraventas cada mes, con el mismo descenso y la misma recuperación, aunque en este gráfico también se aprecia cómo las compraventas ya mostraban una tendencia a la baja antes de que la crisis del coronavirus golpeara el mercado.
No hay que olvidar que el mercado inmobiliario español ya se enfrentaba a diversos vientos en contra antes de que la pandemia de Covid-19 lo asfixiara todo.
Si se observa la variación interanual del total acumulado de compraventas de 12 meses (gráfico siguiente), se ve claramente cómo la tendencia negativa empezó hace dos años, entró en números rojos en junio del año pasado y se desplomó durante el confinamiento, antes de estabilizarse y remontar poco a poco entre mayo y septiembre.
Así, las cifras de los notarios dibujan un mercado que ya iba cuesta abajo antes de que llegara el coronavirus y estrangulara las compraventas, con una caída del 70% en abril, antes de recuperarse hasta un aumento del 5% en septiembre. Sin embargo, parte de ese aumento se deberá a operaciones aplazadas de meses anteriores, lo que explica que, en lo que va de año, el mercado fuera en los nueve primeros meses un 20% más pequeño que en el mismo periodo del año pasado.
Compraventas de viviendas registradas en España en septiembre de 2020, según el INE
Las cifras del Instituto Nacional de Estadística (INE), basadas en las compraventas registradas por el Colegio de Registradores de España, muestran 34,536 inscripciones en el Registro de la Propiedad, casi idénticas a las de septiembre del año pasado. En los gráficos, las cifras cuentan una historia similar a la de los anteriores, solo que con algo de retraso.
Vivienda nueva y de segunda mano
Las cifras desglosadas entre vivienda nueva y de segunda mano muestran un gran aumento de las compraventas de vivienda nueva, mientras que las de segunda mano seguían en negativo, aunque en menor medida. Sin el aumento de la vivienda nueva, el crecimiento de las compraventas en septiembre habría sido negativo.
¿Por qué el gran aumento de las compraventas de vivienda nueva? Porque esas viviendas ya están construidas y listas para su entrega, y se habrían escriturado antes en el año de no ser por el confinamiento. Así que el aumento es engañoso. No fue un aumento real, sino solo un desplazamiento en el calendario de las escrituras.
Compraventas de viviendas en España en determinadas regiones – septiembre de 2020
El panorama regional en las zonas de interés para los compradores extranjeros es desigual: algunos destinos como Málaga / Costa del Sol y Murcia aumentaron, mientras que Alicante / Costa Blanca bajó, al igual que Baleares. Supongo que la entrega de vivienda nueva explica en parte las diferencias, y resulta interesante señalar que las mayores caídas se dieron en ciudades como Barcelona y Valencia, donde las ventas de vivienda nueva son relativamente escasas, sobre todo en Barcelona. Incluso Madrid bajó un 10%, así que quizá esté ocurriendo algo en las grandes ciudades que debamos vigilar.
En lo que va de año, el panorama regional sigue siendo sombrío en las regiones más populares entre los inversores extranjeros, donde las caídas de las compraventas han sido superiores a la media en Málaga, Alicante y Baleares. Tiene sentido, teniendo en cuenta que este año las restricciones de viaje han sido un obstáculo mayor para los compradores extranjeros que para los locales.
Fuente: Spanish Property Insight, noviembre de 2020
