De meest recente cijfers over woningverkopen van het Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE) en van de Spaanse notarisvereniging laten beide zien dat de Spaanse woningmarkt in augustus en september weer in de plus zat, maar een groot deel van die groei kwam van verkopen die tijdens de lockdown waren uitgesteld, en tot nu toe is de markt dit jaar nog altijd 20% kleiner dan vorig jaar.
Spaanse woningverkopen afgerond in september 2020, volgens de Spaanse notarisvereniging.
In september passeerden bij Spaanse notarissen 45.583 woningverkopen, 5,4% meer dan in dezelfde maand vorig jaar, na een stijging van 8,1% in augustus. De onderstaande grafiek toont de verkopen van de afgelopen twaalf maanden, met een flinke dip in de lockdownmaanden maart, april en mei, gevolgd door herstel toen het land weer openging.
De volgende grafiek toont de verandering van de verkopen op jaarbasis per maand, met dezelfde daling en hetzelfde herstel, al ziet u in deze grafiek ook hoe de verkopen al een dalende tendens vertoonden voordat de coronacrisis de markt hard trof.
Men mag niet vergeten dat de Spaanse vastgoedmarkt al met diverse tegenwinden kampte voordat de covid-19-pandemie alles verstikte.
Als u kijkt naar de verandering op jaarbasis van het voortschrijdende twaalfmaandstotaal (volgende grafiek), ziet u duidelijk hoe de negatieve trend twee jaar geleden begon, in juni vorig jaar in de min dook, tijdens de lockdown kelderde, en zich daarna stabiliseerde en tussen mei en september langzaam weer omhoogkroop.
De cijfers van de notarissen schetsen dus het beeld van een markt die al aan het afglijden was voordat het coronavirus de verkopen in april met 70% deed instorten, waarna ze in september herstelden tot een stijging van 5%. Een deel van die stijging is echter te danken aan verkopen die eerder in het jaar waren uitgesteld, wat verklaart waarom de markt in de eerste negen maanden 20% kleiner was dan in dezelfde periode vorig jaar.
Spaanse woningverkopen geregistreerd in september 2020, volgens het INE
Cijfers van het Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE), gebaseerd op de verkopen die zijn geregistreerd door de Spaanse vereniging van kadasterbewaarders, laten 34.536 inschrijvingen in het kadaster zien, vrijwel gelijk aan september vorig jaar. In grafieken vertellen de cijfers een vergelijkbaar verhaal als hierboven, alleen met enige vertraging.
Nieuwbouw en bestaande bouw
De cijfers uitgesplitst naar nieuwbouw en bestaande bouw laten een flinke stijging van de nieuwbouwverkopen zien, terwijl de verkopen van bestaande woningen nog negatief waren, zij het minder sterk. Zonder de stijging van de nieuwbouwverkopen zou de verkoopgroei in september negatief zijn geweest.
Waarom die forse stijging van de nieuwbouwverkopen? Omdat die woningen nu gebouwd en klaar voor oplevering zijn en eerder in het jaar zouden zijn overgedragen als de lockdown er niet was geweest. De stijging is dus misleidend. Het was geen echte stijging, alleen een verschuiving in het moment van de overdrachten.
Spaanse woningverkopen in geselecteerde regio’s – september 2020
Het regionale beeld voor gebieden die interessant zijn voor buitenlandse kopers is wisselend: sommige bestemmingen, zoals Malaga/Costa del Sol en Murcia, stegen, terwijl Alicante/Costa Blanca daalde, net als de Balearen. Ik neem aan dat de overdracht van nieuwbouwwoningen deels de verschillen verklaart, en het is interessant dat de grootste dalingen zich voordeden in steden als Barcelona en Valencia, waar de nieuwbouwverkopen relatief klein zijn, zeker in Barcelona. Zelfs Madrid daalde met 10%, dus misschien speelt er iets in de grote steden wat we in de gaten moeten houden.
Over het jaar tot nu toe is het regionale beeld nog steeds somber in de regio’s die het populairst zijn bij buitenlandse beleggers: in Malaga, Alicante en op de Balearen daalden de verkopen bovengemiddeld. Dat is logisch, aangezien de reisbeperkingen dit jaar een groter obstakel waren voor buitenlandse kopers dan voor Spaanse.
Bron: Spanish Property Insight, november 2020
