Les derniers chiffres des ventes de logements de l’Institut national de la statistique (INE) et du Conseil général du notariat espagnol montrent tous deux un retour du marché espagnol du logement en territoire positif en août et en septembre, mais une grande partie de cette croissance provient de ventes reportées pendant le confinement, et depuis le début de l’année, le marché reste inférieur de 20% à celui de l’an dernier.
Ventes de logements conclues en Espagne en septembre 2020, selon le notariat espagnol.
Les notaires espagnols ont enregistré 45,583 ventes de logements conclues en septembre, soit une hausse de 5.4% par rapport au même mois l’an dernier, après une progression de 8.1% en août. Le graphique ci-dessous présente les ventes conclues au cours des 12 derniers mois, avec un net creux pendant les mois de confinement de mars, avril et mai, suivi d’une reprise à mesure que le pays rouvrait.
Le graphique suivant présente la variation annualisée des ventes chaque mois, avec le même recul puis la même reprise ; on y voit aussi que les ventes avaient déjà tendance à baisser avant que la crise du coronavirus ne frappe durement le marché.
Il ne faut pas oublier que le marché immobilier espagnol était déjà confronté à divers vents contraires avant que la pandémie de Covid-19 ne vienne tout étouffer.
Si l’on observe la variation sur un an du total glissant des ventes sur 12 mois (graphique suivant), on voit clairement que la tendance négative a commencé il y a deux ans, est passée dans le rouge en juin de l’an dernier, a plongé pendant le confinement, avant de se stabiliser et de remonter lentement entre mai et septembre.
Les chiffres des notaires dessinent donc un marché qui était déjà en recul avant que le coronavirus ne vienne étrangler les ventes, avec une chute de 70% en avril, avant un rebond à +5% en septembre. Une partie de cette hausse s’explique toutefois par des ventes reportées du début de l’année, ce qui explique que, sur les neuf premiers mois, le marché était inférieur de 20% à celui de la même période l’an dernier.
Ventes de logements enregistrées en Espagne en septembre 2020, selon l’INE
Les chiffres de l’Institut national de la statistique (INE), fondés sur les ventes enregistrées par le Collège des conservateurs des hypothèques espagnols, font état de 34,536 inscriptions au registre foncier, un chiffre quasiment identique à celui de septembre de l’an dernier. Sous forme de graphiques, ces chiffres racontent une histoire comparable à celle des précédents, avec simplement un léger décalage.
Logements neufs et anciens
La répartition des chiffres entre logements neufs et anciens montre une forte hausse des ventes dans le neuf, tandis que l’ancien restait en territoire négatif, quoique dans une moindre mesure. Sans la hausse des ventes de logements neufs, la croissance des ventes en septembre aurait été négative.
Pourquoi une telle hausse des ventes dans le neuf ? Parce que ces logements sont désormais construits et prêts à être livrés, et que leur vente aurait été conclue plus tôt dans l’année sans le confinement. Cette hausse est donc trompeuse : il ne s’agit pas d’une véritable progression, mais d’un simple décalage dans le calendrier des signatures.
Ventes de logements en Espagne dans une sélection de régions – septembre 2020
Le tableau régional, centré sur les secteurs qui intéressent les acheteurs étrangers, est contrasté : certaines destinations comme Malaga / Costa del Sol et Murcie sont en hausse, tandis qu’Alicante / Costa Blanca est en baisse, tout comme les Baléares. Je suppose que les ventes de logements neufs expliquent en partie ces écarts, et il est intéressant de noter que les plus fortes baisses concernent des villes comme Barcelone et Valence, où les ventes de logements neufs sont relativement faibles, en tout cas à Barcelone. Même Madrid est en recul de 10%, il se passe donc peut-être quelque chose dans les grandes villes qu’il faudra surveiller.
Depuis le début de l’année, le tableau reste sombre dans les régions les plus prisées des investisseurs étrangers, où les baisses de ventes ont été supérieures à la moyenne à Malaga, Alicante et aux Baléares. C’est logique, puisque les restrictions de voyage ont été cette année un obstacle plus important pour les acheteurs étrangers que pour les acheteurs locaux.
Source : Spanish Property Insight, novembre 2020
