De senaste siffrorna för bostadsförsäljning från statistikmyndigheten INE och det spanska notarieförbundet visar båda att den spanska bostadsmarknaden var tillbaka på plus i augusti och september, men en stor del av ökningen kom från försäljningar som skjutits upp under nedstängningen, och hittills i år är marknaden fortfarande 20% mindre än förra året.
Slutförda bostadsförsäljningar i Spanien i september 2020, enligt det spanska notarieförbundet.
Spanska notarier bevittnade 45,583 slutförda bostadsförsäljningar i september, en ökning med 5.4% jämfört med samma månad förra året, efter en ökning med 8.1% i augusti. Diagrammet nedan visar de slutförda försäljningarna de senaste 12 månaderna, med en kraftig nedgång under nedstängningsmånaderna mars, april och maj, följd av en återhämtning när landet öppnade upp.
Nästa diagram visar förändringen i försäljningen på årsbasis varje månad, med samma nedgång och återhämtning, men i det här diagrammet ser man också hur försäljningen redan visade en tendens att minska innan coronakrisen slog till mot marknaden.
Man bör inte glömma att den spanska fastighetsmarknaden redan kämpade i motvind på flera fronter innan covid-19-pandemin kvävde allt.
Om man ser på förändringen på årsbasis i den rullande tolvmånaderssiffran för försäljningar (nästa diagram) syns tydligt hur den negativa trenden började för två år sedan, slog över på minus i juni förra året och rasade under nedstängningen, innan den stabiliserades och kröp uppåt igen mellan maj och september.
Notariernas siffror visar alltså en marknad som redan var på väg nedåt innan coronaviruset kom och strypte försäljningen med 70% i april, innan den återhämtade sig till en ökning med 5% i september. En del av ökningen beror dock på försäljningar som skjutits upp från tidigare under året, vilket förklarar varför marknaden var 20% mindre under årets första nio månader än under samma period förra året.
Registrerade bostadsförsäljningar i Spanien i september 2020, enligt INE
Siffror från statistikmyndigheten INE, baserade på försäljningar som registrerats av det spanska fastighetsregistratorförbundet, visar 34,536 inskrivningar i fastighetsregistret, nästan exakt samma som i september förra året. I diagramform berättar siffrorna en liknande historia som de ovan, bara med viss fördröjning.
Nyproduktion och andrahandsförsäljning
Siffrorna uppdelade på nyproduktion och andrahandsförsäljning visar en kraftig ökning av försäljningen av nyproducerade bostäder, medan andrahandsförsäljningen fortfarande låg på minus, om än mindre. Utan ökningen av försäljningen av nyproducerade bostäder hade försäljningen i september minskat.
Varför den kraftiga ökningen av nyproduktionen? Därför att de bostäderna nu är färdigbyggda och redo för tillträde, och skulle ha slutförts tidigare under året om det inte vore för nedstängningen. Ökningen är alltså skenbar. Det var ingen verklig ökning, bara en förskjutning i tiden för tillträdena.
Bostadsförsäljningen i Spanien i utvalda regioner – september 2020
Den regionala bilden, med fokus på områden som intresserar utländska köpare, är blandad: vissa resmål, som Málaga/Costa del Sol och Murcia, ökade, medan Alicante/Costa Blanca minskade, liksom Balearerna. Jag antar att slutförda nyproduktionsförsäljningar delvis förklarar skillnaderna, och det är intressant att notera att de största nedgångarna skedde i städer som Barcelona och Valencia, där nyproduktionen är relativt liten, i alla fall i Barcelona. Till och med Madrid minskade med 10%, så kanske är det något på gång i storstäderna som vi behöver hålla ett öga på.
Hittills i år är den regionala bilden fortfarande dyster i de regioner som är populärast bland utländska investerare, där försäljningen har minskat mer än genomsnittet i Málaga, Alicante och på Balearerna. Det är logiskt med tanke på att reserestriktionerna har varit ett större hinder för utländska köpare än för lokala i år.
Källa: Spanish Property Insight, november 2020
