Le marché immobilier espagnol a atteint de nouveaux sommets historiques en 2025, les prix des logements dépassant leurs records de 2008, à l’époque de la bulle, et selon les experts, la hausse est loin d’être terminée.
Selon Raymundo Larraín Nesbitt, du cabinet Larraín Nesbitt Abogados, les prix continueront de grimper à court et moyen terme, portés non par une frénésie spéculative comme par le passé, mais par des facteurs structurels, au premier rang desquels une grave pénurie de logements.
Un boom d’une autre nature
Contrairement au krach de 2008, où la spéculation et le crédit facile avaient créé une bulle intenable, le boom immobilier actuel repose sur des fondamentaux solides : trop d’acheteurs pour trop peu de logements. Le déséquilibre entre la demande et une construction neuve limitée a provoqué une crise de l’offre, poussant les prix de vente comme les loyers vers de nouveaux sommets.
Les grandes villes comme Madrid, Barcelone, Malaga et Valence, ainsi que les zones côtières prisées, ont connu des hausses de prix à deux chiffres sur un an. Même en dehors de ces points chauds, les prix ont augmenté en moyenne de 8%. Dans le même temps, les salaires ont relativement stagné, ce qui rend l’accessibilité de plus en plus préoccupante.
Pourquoi les prix continuent de grimper
L’après-Covid a contribué à cette envolée. Une demande refoulée, des niveaux d’épargne records, l’inflation provoquée par l’assouplissement quantitatif mondial et les perturbations persistantes des chaînes d’approvisionnement y ont tous joué un rôle. En Espagne en particulier, la situation est aggravée par :
- Une grave pénurie de logements : avec moins de 90,000 logements neufs construits chaque année, bien en deçà d’une demande estimée à 500,000, l’écart continue de se creuser.
- Une bureaucratie pesante : des procédures administratives longues et coûteuses dissuadent les promoteurs de lancer de nouveaux projets.
- Des politiques du logement mal conçues : des lois récentes destinées à protéger les locataires ont eu l’effet inverse, les propriétaires retirant leurs biens du marché, ce qui réduit l’offre et fait grimper les loyers.
- Une pénurie de main-d’œuvre : le manque d’ouvriers qualifiés du bâtiment, surtout parmi les jeunes, freine la construction neuve.
- Peu de logements sociaux : malgré ses promesses, le gouvernement central n’a construit quasiment aucun logement public ces dernières années, tandis que certains gouvernements régionaux ont pris le relais.
- Un parc de logements vieillissant et mal situé : de nombreux biens construits pendant le boom de 2008 restent inhabités en raison d’une planification et d’infrastructures déficientes.
Réactions politiques et risques économiques
Plutôt que de s’attaquer à la cause profonde, à savoir l’offre limitée de logements, le gouvernement espagnol a instauré des hausses d’impôts et des mesures punitives qui risquent de décourager davantage l’investissement. Les hausses de fiscalité à venir, comme une TVA de 21% sur les locations touristiques et de nouvelles taxes visant les acquéreurs non européens, risquent de faire fuir les investisseurs nationaux comme étrangers.
Rendre les étrangers et le tourisme responsables de la crise du logement, s’il est politiquement commode, ne repose sur aucune donnée. Les hébergements touristiques représentent moins de 1% du parc de logements espagnol. Le tourisme reste par ailleurs un pilier de l’économie espagnole, avec près de 20% du PIB.
Que peut-on faire ?
Raymundo Larraín Nesbitt propose plusieurs mesures concrètes pour atténuer la crise :
- Alléger les lourdeurs administratives pour accélérer les nouveaux programmes.
- Lancer un programme national de logement social.
- Accorder des avantages fiscaux à long terme aux emprunteurs, aux primo-accédants et aux familles vulnérables.
- Encourager les gouvernements régionaux et locaux à libérer du foncier constructible.
- Réduire la dépendance aux taxes liées à l’immobilier, qui gonflent actuellement les prix des logements jusqu’à 30%.
Aucune solution à court terme en vue
Même si l’Espagne engageait dès aujourd’hui des réformes ambitieuses, il faudrait des années pour que de nouveaux logements arrivent sur le marché. Compte tenu du blocage politique actuel et de l’absence de consensus, un véritable changement paraît peu probable à court terme.
En conséquence, les prix devraient continuer d’augmenter, en particulier dans le neuf, sans perspective de détente significative. Seul un choc géopolitique majeur ou une intervention radicale pourrait changer la donne.
Pour l’instant, le marché immobilier espagnol reste orienté à la hausse, et les futurs acquéreurs devront composer avec des coûts croissants, une concurrence féroce et un cadre réglementaire de plus en plus strict.
Source : Idealista, juillet 2025
