El mercado inmobiliario español ha alcanzado nuevos máximos históricos en 2025, con precios de la vivienda que superan los de la burbuja de 2008, y los expertos aseguran que la escalada está lejos de terminar.
Según Raymundo Larraín Nesbitt, de Larraín Nesbitt Abogados, el valor de los inmuebles seguirá subiendo a corto y medio plazo, impulsado no por un frenesí especulativo como en el pasado, sino por factores estructurales, principalmente una grave escasez de oferta de vivienda.
Un auge de otra naturaleza
A diferencia del crac de 2008, cuando la especulación y el crédito fácil provocaron una burbuja insostenible, el auge actual se apoya en fundamentos sólidos: demasiados compradores para muy pocas viviendas. El desequilibrio entre la demanda y la escasa obra nueva ha generado un cuello de botella en la oferta que empuja tanto los precios de venta como los de alquiler a nuevos máximos.
Grandes ciudades como Madrid, Barcelona, Málaga y Valencia, junto con zonas costeras muy demandadas, han registrado subidas interanuales de dos dígitos. Incluso fuera de estos focos, los precios han aumentado de media un 8%. Mientras tanto, los salarios se han mantenido prácticamente estancados, lo que agrava el problema de la asequibilidad.
Por qué siguen subiendo los precios
La etapa posterior a la covid ha contribuido a este repunte. La combinación de demanda embalsada, niveles récord de ahorro, la inflación derivada de la expansión cuantitativa a escala mundial y los continuos problemas en las cadenas de suministro ha influido en ello. En el caso concreto de España, la situación se agrava por:
- Grave déficit de vivienda: con menos de 90.000 viviendas nuevas al año, muy por debajo de una demanda estimada de 500.000, la brecha no deja de crecer.
- Exceso de burocracia: unos trámites administrativos largos y costosos disuaden a los promotores de lanzar nuevos proyectos.
- Políticas de vivienda desacertadas: las leyes recientes de protección del inquilino han tenido el efecto contrario, ya que muchos propietarios han retirado sus inmuebles del mercado, lo que reduce la oferta y encarece los alquileres.
- Escasez de mano de obra: la falta de trabajadores cualificados de la construcción, sobre todo jóvenes, ha limitado la obra nueva.
- Escasa vivienda social: pese a las promesas, el Gobierno central apenas ha construido vivienda pública en los últimos años, mientras que algunos gobiernos autonómicos han intentado cubrir ese hueco.
- Parque de viviendas envejecido y mal ubicado: muchas viviendas construidas durante el boom de 2008 siguen deshabitadas por una mala planificación y falta de infraestructuras.
Reacción política y riesgos económicos
En lugar de atajar la raíz del problema —la escasez de oferta—, el Gobierno ha introducido más impuestos y medidas punitivas que pueden desincentivar aún más la inversión. Las subidas fiscales previstas, como un IVA del 21% sobre los alquileres turísticos y nuevos gravámenes a los compradores de fuera de la UE, pueden ahuyentar tanto a inversores nacionales como extranjeros.
Culpar a los extranjeros y al turismo de la crisis de la vivienda, aunque resulte políticamente cómodo, carece de respaldo en los datos. Los alojamientos turísticos representan menos del 1% del parque de viviendas de España. Por su parte, el turismo sigue siendo un pilar de la economía española y supone casi el 20% del PIB.
¿Qué se puede hacer?
Larraín Nesbitt propone varias medidas prácticas para aliviar la crisis:
- Simplificar los trámites burocráticos para agilizar las nuevas promociones.
- Poner en marcha un programa nacional de vivienda social.
- Ofrecer ventajas fiscales a largo plazo a los titulares de hipotecas, a quienes compran su primera vivienda y a las familias vulnerables.
- Animar a los gobiernos autonómicos y locales a liberar suelo para construir.
- Reducir la dependencia de los impuestos vinculados a la vivienda, que actualmente encarecen su precio hasta un 30%.
Sin solución a corto plazo
Aunque España aplicara hoy reformas ambiciosas, harían falta años para que las nuevas viviendas llegaran al mercado. Dado el actual bloqueo político y la falta de consenso, un cambio real parece poco probable a corto plazo.
En consecuencia, se espera que los precios sigan subiendo, sobre todo los de obra nueva, sin un alivio significativo en el horizonte. Solo una gran crisis geopolítica o una intervención drástica podría cambiar esta tendencia.
Por ahora, el mercado inmobiliario español mantiene su trayectoria alcista, y los futuros compradores tendrán que hacer frente a costes crecientes, una competencia feroz y un marco normativo cada vez más exigente.
Fuente: Idealista, julio de 2025
