Rynek nieruchomości w Hiszpanii osiągnął w 2025 roku nowe historyczne szczyty – ceny domów przekroczyły poziomy z czasów bańki z 2008 roku, a eksperci twierdzą, że to jeszcze nie koniec wzrostów.
Według Raymunda Larraína Nesbitta z kancelarii Larraín Nesbitt Abogados wartość nieruchomości będzie nadal rosła w krótkim i średnim terminie, napędzana nie przez spekulacyjną gorączkę, jak w przeszłości, lecz przez czynniki strukturalne – przede wszystkim przez dotkliwy niedobór mieszkań.
Boom innego rodzaju
W przeciwieństwie do krachu z 2008 roku, gdy spekulacja i łatwy kredyt doprowadziły do niezrównoważonej bańki, dzisiejszy boom opiera się na solidnych podstawach: zbyt wielu nabywców ubiega się o zbyt mało domów. Nierównowaga między popytem na mieszkania a ograniczoną nową podażą doprowadziła do niedoboru, który windował zarówno ceny sprzedaży, jak i czynsze na nowe szczyty.
W dużych miastach, takich jak Madryt, Barcelona, Málaga i Walencja, a także w popularnych miejscowościach nadmorskich ceny rosną w tempie dwucyfrowym rok do roku. Nawet poza tymi najgorętszymi lokalizacjami odnotowano średni wzrost o 8%. Tymczasem płace pozostają stosunkowo stabilne, przez co dostępność mieszkań budzi coraz większe obawy.
Dlaczego ceny wciąż rosną
Do wzrostów przyczynił się okres po pandemii COVID. Rolę odegrało połączenie odłożonego popytu, rekordowego poziomu oszczędności, inflacji wywołanej globalnym luzowaniem ilościowym oraz utrzymujących się zakłóceń w łańcuchach dostaw. W Hiszpanii sytuację dodatkowo pogarszają:
- Dotkliwy niedobór mieszkań: przy mniej niż 90,000 nowych domów budowanych rocznie – znacznie poniżej szacowanego popytu na poziomie 500,000 – luka wciąż się pogłębia.
- Rozbudowana biurokracja: długotrwałe i kosztowne procedury administracyjne zniechęcają deweloperów do rozpoczynania nowych projektów.
- Chybiona polityka mieszkaniowa: niedawne przepisy mające chronić najemców przyniosły odwrotny skutek – właściciele wycofują nieruchomości z rynku, co zmniejsza podaż i podnosi czynsze.
- Niedobór siły roboczej: brak wykwalifikowanych pracowników budowlanych, zwłaszcza młodych, ogranicza nowe inwestycje.
- Niewiele mieszkań socjalnych: mimo obietnic rząd centralny w ostatnich latach niemal nie budował mieszkań publicznych, choć niektóre rządy regionalne próbowały wypełnić tę lukę.
- Starzejący się, źle zlokalizowany zasób mieszkaniowy: wiele nieruchomości zbudowanych w czasie boomu z 2008 roku pozostaje niezamieszkanych z powodu złego planowania i braku infrastruktury.
Polityczne reakcje i ryzyka gospodarcze
Zamiast zająć się źródłem problemu – ograniczoną podażą mieszkań – rząd Hiszpanii wprowadził wyższe podatki i restrykcyjne środki, które mogą dodatkowo zniechęcać do inwestycji. Planowane podwyżki podatków, takie jak 21% VAT na najem turystyczny i nowe opłaty dla nabywców nieruchomości spoza UE, grożą odstraszeniem zarówno krajowych, jak i zagranicznych inwestorów.
Obwinianie cudzoziemców i turystyki za kryzys mieszkaniowy, choć politycznie wygodne, nie znajduje oparcia w danych. Lokale turystyczne stanowią mniej niż 1% zasobu mieszkaniowego Hiszpanii. Tymczasem turystyka pozostaje filarem hiszpańskiej gospodarki, odpowiadając za prawie 20% PKB.
Co można zrobić?
Larraín Nesbitt proponuje kilka praktycznych kroków, które mogłyby złagodzić kryzys:
- Uproszczenie procedur biurokratycznych, aby przyspieszyć nowe inwestycje.
- Uruchomienie ogólnokrajowego programu mieszkań socjalnych.
- Długoterminowe ulgi podatkowe dla kredytobiorców hipotecznych, osób kupujących pierwsze mieszkanie i rodzin w trudnej sytuacji.
- Zachęcanie władz regionalnych i lokalnych do udostępniania gruntów pod zabudowę.
- Ograniczenie zależności od podatków związanych z nieruchomościami, które obecnie zawyżają ceny domów nawet o 30%.
Brak szybkiego rozwiązania
Nawet gdyby Hiszpania przeprowadziła dziś odważne reformy, nowe domy trafiłyby na rynek dopiero po latach. Wobec obecnego impasu politycznego i braku konsensusu prawdziwe zmiany w najbliższym czasie wydają się mało prawdopodobne.
W rezultacie oczekuje się dalszego wzrostu cen – zwłaszcza nowych mieszkań – bez wyraźnej ulgi na horyzoncie. Zmienić ten kurs mógłby jedynie poważny wstrząs geopolityczny lub drastyczna interwencja.
Na razie hiszpański rynek nieruchomości pozostaje w trendzie wzrostowym, a potencjalni nabywcy muszą liczyć się z rosnącymi kosztami, ostrą konkurencją i coraz bardziej restrykcyjnym otoczeniem regulacyjnym.
Źródło: Idealista, lipiec 2025
