Poradnik kupującego 2026
Państwa przewodnik po zakupie w Hiszpanii – na Costa del Sol i w Madrycie.
Proces zakupu jest taki sam w całej Hiszpanii; okolice i niektóre podatki – już nie. Prosimy wybrać poniżej swój rynek, aby poznać jego okolice i koszty, a następnie przejść przez osiem kroków, weryfikację prawną i listę kontrolną – od pierwszej prezentacji po dzień odbioru kluczy.
Wybierz swój rynek
Gdzie Państwo kupują?
Costa del Sol
Państwa ekskluzywny styl życia.
Dzięki śródziemnomorskiemu mikroklimatowi Costa del Sol cieszy się około 320 słonecznymi dniami w roku. Złote plaże, chiringuitos, restauracje dla smakoszy i marina Puerto Banús sąsiadują z tak wieloma klubami golfowymi, że wybrzeże nazywane jest Costa del Golf.
Żeglarstwo, nurkowanie oraz obserwacja delfinów i wielorybów dopełniają swobodnego życia na świeżym powietrzu, a wybrzeże jest dobrym miejscem zarówno na stały dom, jak i na rezydencję wakacyjną.
Wybrzeże
Od Malagi po Sotogrande.
Od Malagi po Fuengirolę
Życie miejskie, bezpośredni dostęp do lotniska i długie piaszczyste plaże: Malaga, Torremolinos, Benalmádena, Fuengirola i Mijas.
Marbella
Centrum Costa del Sol: Golden Mile, Nueva Andalucía, Puerto Banús i Sierra Blanca.
Marbella – wschód i zachód
Los Monteros i Elviria na wschodzie; San Pedro i Guadalmina na zachodzie.
Benahavís
La Zagaleta, El Madroñal i La Quinta: strzeżone osiedla, golf i prywatność na wzgórzach.
Od New Golden Mile po Sotogrande
Estepona, Casares i Sotogrande – kluby plażowe, golf, polo i mariny.
Madryt
Stolica do życia.
Madryt łączy klasyczne apartamenty z wysokimi sufitami i balkonami w centralnych dzielnicach, rodzinne domy z ogrodami na zielonych przedmieściach, szkoły międzynarodowe, wielkie muzea i jedno z najlepiej skomunikowanych lotnisk w Europie.
Wielu naszych klientów ma nieruchomości zarówno na wybrzeżu, jak i w stolicy – dzieli je krótka podróż pociągiem lub samolotem.
Miasto
Madryt, dzielnica po dzielnicy.
Salamanca
Klasyczna prestiżowa dzielnica: wielkie domy mody przy Serrano i Ortega y Gasset.
Chamberí
Lubiana i centralna, ze stylowymi kamienicami i sąsiedzkimi placami.
Retiro
Tuż przy parku, z szerokimi ulicami i eleganckimi kamienicami.
Justicia i Centro
Chueca, Salesas i historyczny Madryt wokół starych placów.
El Viso i Chamartín
Spokojniejsze, dobrze skomunikowane, z domami i ogrodami.
La Moraleja, Pozuelo i Aravaca
Zielone przedmieścia z przestrzenią, prywatnością i szkołami międzynarodowymi.
Proces zakupu
Osiem kroków do kluczy.
Pomagamy znaleźć nowy dom i opiekujemy się Państwem przez cały proces zakupu.
- 01
Wybór
Prosimy znaleźć agencję, której Państwo ufają. Uwzględniamy Państwa potrzeby, budżet i życzenia, tworząc krótką listę pasujących nieruchomości i oszczędzając Państwa czas.
- 02
Oględziny
Umawiamy wszystkie prezentacje przed Państwa przyjazdem i z wyprzedzeniem przesyłamy plan, w tym wizyty w domach pokazowych i – na życzenie – odbiór z lotniska.
- 03
Doradztwo prawne
Dobry prawnik z Hiszpanii prowadzi transakcję, a w przypadku nierezydentów dba o opłacenie rocznych podatków i opłat gminnych. Możemy polecić wykwalifikowanych prawników.
- 04
Rezerwacja
Umowa rezerwacyjna wycofuje nieruchomość z rynku po uzgodnionej cenie, zwykle na 15–30 dni.
- 05
Prywatna umowa kupna
Około dwóch tygodni po weryfikacji prawnicy przygotowują umowę z ceną i datą finalizacji; przy zakupie z rynku wtórnego wpłaca się 10%, przy nowej inwestycji 30%.
- 06
Akt notarialny
Akt notarialny (escritura pública) podpisuje się przed notariuszem osobiście lub przez pełnomocnika. Następuje przekazanie kluczy i stają się Państwo właścicielami.
- 07
Podatki i wydatki
Koszty różnią się w przypadku rynku wtórnego i nowego budownictwa; szczegóły w tabeli poniżej.
- 08
Ostatnie kroki
Media, podatki lokalne i opłaty wspólnotowe przepisuje się na Państwa nazwisko i opłaca poleceniem zapłaty z hiszpańskiego konta bankowego.
Krok 04 · Rezerwacja
Rezerwacja nieruchomości.
15–30 dni
Wycofana z rynku
€3,000–10,000
Typowa opłata rezerwacyjna
10%
Zadatek przy umowie arras
Umowa rezerwacyjna
Contrato de reserva wycofuje nieruchomość z rynku po uzgodnionej cenie. Warto uzależnić ją od weryfikacji prawnej, uzyskania kredytu hipotecznego i ekspertyzy technicznej, aby w razie problemów opłata mogła zostać zwrócona. Następnie Państwa prawnik sprawdza pozwolenie na budowę i gwarancje bankowe.
Umowa zadatku
Przed wygaśnięciem rezerwacji podpisuje się contrato de arras, które wiąże obie strony i określa nieruchomość, cenę, płatności oraz datę finalizacji. Kupujący wpłaca 10%; jeśli się wycofa, traci tę kwotę, a jeśli umowę naruszy sprzedający, zwraca ją w podwójnej wysokości.
Weryfikacja prawna
Due diligence.
Niezależny specjalista weryfikuje informacje przekazane przez sprzedającego, aby zakup był bezpieczny. Zakres weryfikacji zależy od tego, kto sprzedaje.
Od osoby prywatnej
- Tożsamość prawna właściciela
- Wpis w rejestrze nieruchomości (Registro de la Propiedad)
- Brak obciążeń nieruchomości
- Gminne pozwolenie na budowę i pozwolenie na użytkowanie
- Przygotowanie umów prywatnych i dokumentów notarialnych
Od wykonawcy lub dewelopera
- Tożsamość prawna sprzedającego
- Wpis nieruchomości w budowie w rejestrze nieruchomości
- Brak obciążeń nieruchomości
- Pozwolenie na budowę wydane przez urząd gminy
- Standard wykończenia i specyfikacja techniczna
- Gwarancja bankowa lub ubezpieczenie na czas budowy
- Dziesięcioletnia gwarancja konstrukcyjna (seguro decenal)
- Weryfikacja umowy kupna przygotowanej przez dewelopera
Krok 07 · Podatki i wydatki
Ile kosztuje zakup.
Koszty zależą od tego, czy kupują Państwo nieruchomość z rynku wtórnego (druga transmisja), czy nową (pierwsza transmisja). Na Costa del Sol (Andaluzja):
Rynek wtórny
- Podatek od przeniesienia własności (ITP)7%
- Opłaty notarialne500–1800 €
- Rejestr nieruchomości50–70% opłaty notarialnej
- Honorarium prawnika1% + 21% VAT
Nowe budownictwo
- VAT (IVA), nieruchomości mieszkalne10%
- Opłata skarbowa (AJD)1,2%
- Opłaty notarialne500–1800 €
- Rejestr nieruchomości50–70% opłaty notarialnej
- Honorarium prawnika1% + 21% VAT
Opłaty notarialne i za wpis do rejestru nieruchomości ustalają władze. VAT wynosi 21% w przypadku działek, garaży i komórek lokatorskich. Dane pochodzą z naszego Poradnika kupującego 2026; dokładne koszty Państwa zakupu potwierdzi prawnik.
Krok 07 · Podatki i wydatki
Ile kosztuje zakup.
Koszty zależą od tego, czy kupują Państwo nieruchomość z rynku wtórnego (druga transmisja), czy nową (pierwsza transmisja). We Wspólnocie Madrytu:
Rynek wtórny
- Podatek od przeniesienia własności (ITP)6%
- Opłaty notarialne500–1800 €
- Rejestr nieruchomości50–70% opłaty notarialnej
- Honorarium prawnika1% + 21% VAT
Nowe budownictwo
- VAT (IVA), nieruchomości mieszkalne10%
- Opłata skarbowa (AJD)0,75%
- Opłaty notarialne500–1800 €
- Rejestr nieruchomości50–70% opłaty notarialnej
- Honorarium prawnika1% + 21% VAT
Podatek od przeniesienia własności i opłatę skarbową ustala każdy region; ogólne stawki w Madrycie są niższe niż w Andaluzji, a w niektórych przypadkach mogą obowiązywać stawki obniżone. Dokładne koszty Państwa zakupu potwierdzi prawnik.
Pobyt
Wiza dla cyfrowych nomadów.
Zezwolenie na pobyt dla obywateli spoza UE, którzy pracują zdalnie dla firm lub klientów spoza Hiszpanii, z możliwością podróżowania bez wiz po strefie Schengen.
Państwo i Państwa najbliższa rodzina mogą mieszkać w Hiszpanii, kontynuując pracę online. Konieczne jest wykazanie stabilnego dochodu, zazwyczaj około 2300 € miesięcznie lub więcej, oraz udokumentowanej współpracy zawodowej poza Hiszpanią.
Wymagania
- Ukończone 18 lat
- Niekaralność
- Brak wcześniejszej odmowy wydania wizy Schengen
- Ubezpieczenie zdrowotne w Hiszpanii
- Dowód pracy zdalnej poza Hiszpanią
- Wystarczające dochody na czas pobytu
W skrócie
Lista kontrolna kupującego.
Przed zakupem
- Określenie kryteriówPotrzeby, budżet, okolice
- Wybór agentaSelekcja i prezentacje
- Wybór prawnikaZ siedzibą w Hiszpanii
- Uzyskanie numeru NIENiezbędny do zakupu
- Otwarcie hiszpańskiego konta bankowegoPłatności i polecenia zapłaty
Zakup i finalizacja
- Rezerwacja3000–10 000 €
- Due diligenceWłasność, obciążenia, pozwolenia
- Prywatna umowa kupna10% rynek wtórny · 30% nowe budownictwo
- Akt notarialnyKlucze i tytuł własności
- Ostatnie krokiMedia, IBI, opłata za wywóz śmieci (basura), wspólnota
Gdzie szukać dalej: wille na sprzedaż w Marbelli, nowe inwestycje na Costa del Sol, luksusowe apartamenty w Salamance lub nieruchomości w Madrycie.
Broszura
Poradnik kupującego 2026: wydanie Costa del Sol.
Prywatne doradztwo
Prosimy powiedzieć, czego Państwo szukają
Prosimy powiedzieć, czy szukają Państwo nieruchomości na Costa del Sol, czy w Madrycie, a doradca przygotuje krótką listę pasujących nieruchomości – w tym takich, które nigdy nie są ogłaszane.