Spaniens fastighetsmarknad har nått nya historiska toppnivåer 2025, med bostadspriser som överstiger rekorden från bubblan 2008 – och experter menar att uppgången långt ifrån är över.
Enligt Raymundo Larraín Nesbitt på Larraín Nesbitt Abogados kommer fastighetsvärdena att fortsätta stiga på kort och medellång sikt, drivna inte av spekulativ yra som tidigare, utan av strukturella faktorer – framför allt en allvarlig brist på bostäder.
En annorlunda boom
Till skillnad från kraschen 2008, då spekulation och lättillgänglig kredit ledde till en ohållbar bubbla, drivs dagens fastighetsboom av sunda fundamenta: för många köpare jagar för få bostäder. Obalansen mellan efterfrågan och det begränsade nybyggandet har skapat en utbudskris som driver både försäljningspriser och hyror till nya höjder.
Storstäder som Madrid, Barcelona, Malaga och Valencia – liksom populära kustområden – har haft tvåsiffriga prisökningar på årsbasis. Även områden utanför dessa heta marknader har haft en genomsnittlig ökning på 8%. Samtidigt har lönerna i stort sett stått still, vilket gör överkomligheten till ett växande problem.
Därför fortsätter priserna att stiga
Tiden efter covid har bidragit till uppgången. En kombination av uppdämd efterfrågan, rekordhögt sparande, inflation orsakad av global kvantitativ lättnad och fortsatta störningar i leveranskedjorna har alla spelat in. Specifikt i Spanien förvärras situationen av:
- Allvarlig bostadsbrist: Med färre än 90 000 nya bostäder per år – långt under den beräknade efterfrågan på 500 000 – fortsätter gapet att växa.
- Tung byråkrati: Långa och kostsamma administrativa processer avskräcker byggherrar från att starta nya projekt.
- Felriktad bostadspolitik: Nya lagar som ska skydda hyresgäster har fått motsatt effekt, då hyresvärdar drar tillbaka bostäder från marknaden, vilket minskar utbudet och driver upp hyrorna.
- Brist på arbetskraft: Brist på yrkeskunniga byggarbetare, särskilt yngre, har begränsat nybyggandet.
- Få sociala bostäder: Trots löften har centralregeringen byggt nästan inga allmännyttiga bostäder de senaste åren, medan vissa regionregeringar har klivit in för att fylla tomrummet.
- Åldrande och dåligt belägna bostäder: Många bostäder som byggdes under boomen före 2008 står fortfarande tomma på grund av bristfällig planering och infrastruktur.
Politiska motreaktioner och ekonomiska risker
I stället för att angripa grundorsaken – det begränsade bostadsutbudet – har den spanska regeringen infört högre skatter och straffåtgärder som riskerar att ytterligare avskräcka investeringar. Kommande skattehöjningar, som 21% moms på turistuthyrning och nya avgifter för fastighetsköpare från länder utanför EU, riskerar att skrämma bort både inhemska och utländska investerare.
Att skylla bostadskrisen på utlänningar och turism må vara politiskt bekvämt, men saknar stöd i data. Turistbostäder utgör mindre än 1% av Spaniens bostadsbestånd. Samtidigt är turismen en grundpelare i den spanska ekonomin och står för nästan 20% av BNP.
Vad kan göras?
Larraín Nesbitt föreslår flera praktiska åtgärder för att lindra krisen:
- Förenkla byråkratin för att påskynda nya projekt.
- Starta ett nationellt program för sociala bostäder.
- Erbjuda långsiktiga skattelättnader för bolånetagare, förstagångsköpare och utsatta familjer.
- Uppmuntra regioner och kommuner att frigöra mark för bostadsbyggande.
- Minska beroendet av fastighetsrelaterade skatter, som i dag blåser upp bostadspriserna med upp till 30%.
Ingen snabb lösning i sikte
Även om Spanien skulle genomföra djärva reformer i dag skulle det ta år innan nya bostäder når marknaden. Med tanke på dagens politiska låsningar och brist på samsyn verkar verkliga förändringar osannolika på kort sikt.
Därför väntas priserna fortsätta stiga – särskilt för nyproduktion – utan någon nämnvärd lättnad i sikte. Endast en stor geopolitisk chock eller ett drastiskt ingripande skulle kunna ändra kursen.
För närvarande pekar Spaniens bostadsmarknad fortsatt uppåt, och blivande köpare får förhålla sig till stigande kostnader, hård konkurrens och allt striktare regelverk.
Källa: Idealista, juli 2025
