Málaga está de moda y marca tendencia. Todos los promotores han puesto el foco en esta ciudad andaluza. Málaga cuenta con una oferta de más de 7.000 viviendas de segunda mano y de obra nueva, según la consultora inmobiliaria Activum Real Estate Consulting, que en su último informe señala una media de casi 15 viviendas vendidas al día.
La consultora Colliers afirma que Málaga presenta, en el segmento de vivienda nueva, la segunda tasa de absorción más alta del país, con un 133,5%, solo superada por el 154% de Baleares y por delante de la horquilla del 70%-79% de lugares como Madrid, Barcelona, Valencia o Sevilla. Esta tasa confirma que todas las viviendas que se construyen y entregan en Málaga son rápidamente absorbidas por la demanda, incluido el stock que haya podido quedar de meses anteriores.
Según datos de Activum Real Estate Consulting, Málaga cuenta con una oferta de 5.397 viviendas de segunda mano. La mayor parte se encuentra en el centro, con un total de 1.274 viviendas, seguido de la zona Este, con 950. La zona con menos oferta es Martiricos-La Roca, con 90 viviendas de segunda mano. En cuanto a obra nueva, hay una oferta de 1.682 viviendas repartidas en 27 promociones en la ciudad de Málaga. Destaca Martiricos-La Roca, con una oferta de 456 viviendas, seguida de Puerto de la Torre, con 324 viviendas de obra nueva.
Entre las promotoras destaca AQ Acentor, con el 26,85% del volumen de promoción de obra nueva en la ciudad de Málaga. Le sigue Vía Célere, con el 15,51%. En la capital malagueña están presentes también otras grandes promotoras como Metrovacesa, Habitat Inmobiliaria, Aedas Homes y Avantespacia, entre otras.
Para comprar una vivienda en Málaga hay que pagar, de media, 2.065 euros por metro cuadrado, tras la subida del 8,7% registrada respecto a diciembre de 2021, según la estadística Tinsa IMIE Mercados Locales. Con estas subidas, el precio queda un 14,8% por debajo del máximo de la serie histórica, alcanzado en el cuarto trimestre de 2008 con 2.425 euros por metro cuadrado. Así, es la ciudad andaluza cuyo precio de la vivienda está más cerca del máximo de la burbuja. Actualmente, las zonas con mayor precio por metro cuadrado, según datos de Tinsa, son la zona Este, con un valor medio de 2.707 euros, seguida del Centro, con un importe medio de 2.414 euros, Teatinos-Universidad, con 2.321, y Carretera de Cádiz, con 2.043 euros. Por su parte, Martiricos-La Roca es la zona con el precio más bajo, en torno a 1.
El Distrito Zeta, también llamado barrio Postmillennial, es uno de los nuevos proyectos urbanísticos de la ciudad. «El Distrito Z es una nueva zona que se va a desarrollar en los terrenos de Intelhorce y estará dirigida principalmente a un público más joven, aprovechando su cercanía al entorno universitario. Teatinos está diseñado por y para la generación Z. Incluye unas 3.400 viviendas en 60 hectáreas de suelo. Es un distrito promovido por Urbania, de carácter sostenible. Ya tiene cerrados acuerdos de compra con promotoras como Aedas Homes, Vía Ágora y Habitat Inmobiliaria, que han apostado por esta nueva zona», afirma Ignacio Ortiz, director de Análisis de Activum.
Otro gran proyecto es la construcción prevista de cuatro rascacielos de hasta 34 plantas para viviendas y oficinas, y otras cuatro torres para 400 VPPO, zonas comerciales y un parque de 65.000 metros cuadrados. Esta actuación se ubicará en los terrenos que ocupaban los antiguos depósitos de Repsol, una parcela situada junto a la avenida Juan XXIII. «Parece que el 7 de febrero es la fecha clave para el futuro de la subasta de las torres que el Ayuntamiento de Málaga posee en los antiguos terrenos de Repsol. Hay tres empresas que han presentado oferta por la totalidad: Stoneweg, Acciona y Urbania. Stoneweg cuenta, al menos, con Rafael Moneo, premio Pritzker de Arquitectura. Por su parte, Urbania se presenta acompañada de otro Pritzker, el japonés Toyo Ito, para una de las torres; de Morph Estudio para otra torre y el zócalo comercial, y del estudio danés BIG (Bjarke Ingels Group) para el tercer edificio en altura. Acciona presenta su oferta con un diseño del estudio Ortiz León», señala Ignacio Ortiz. Según los datos que maneja la Gerencia de Urbanismo, este es el plazo dado a los actuales licitadores interesados en comprar los aprovechamientos urbanísticos que la ciudad tiene en ese sector para que comuniquen su decisión de continuar con el procedimiento o de abandonarlo.
Pero Málaga no solo marca tendencia en la compra de vivienda, también en el alquiler. En el plano inmobiliario, Málaga se ha consolidado gracias a la pandemia y a la implantación del teletrabajo, ya que la provincia andaluza se ha convertido en un foco de atracción para nómadas digitales de todo el mundo. Esto, sumado a que es también un destino en auge para estudiantes universitarios, ha llevado a Málaga a alcanzar una rentabilidad del 6,1%. Es elevada, pero aun así está un punto por debajo de la media nacional (7,2%) y es inferior a la de otras capitales similares a Málaga, como Alicante (7%) o Valencia (6,7%). Esto se debe a que Málaga tiene uno de los precios más altos de España. Cuanto más cara es la vivienda, más hay que pedir de alquiler para rentabilizarla, y no todo el mundo puede pagarlo.
Según el portal inmobiliario Idealista, el sector inmobiliario en Málaga está desbocado tanto en la provincia como en la capital, y marcó el pasado diciembre máximos históricos de precios: 2.787 euros por metro cuadrado en venta y 12,2 euros por metro cuadrado en alquiler. Si nos centramos solo en la capital, Málaga cerró el año con precios récord: 2.346 euros por metro cuadrado en venta (un 8% más que el año anterior) y 12 euros por metro cuadrado en alquiler (un 20,7% más que a finales de 2021). Fuera del mercado de la vivienda, el activo que más rentabilidad ofrece en la capital malagueña son los locales comerciales, cuya rentabilidad se eleva al 10%, cuatro décimas por encima incluso de la media nacional. Se sabe que en el centro, sobre todo en las calles Larios, Nueva, Granada o la Alameda Principal, se pagan verdaderas fortunas por metro cuadrado, y se esperan importantes operaciones a corto y medio plazo. Por otro lado, en Málaga faltan oficinas para atender la creciente demanda de las empresas, por lo que quien tiene una en alquiler cuenta con una clientela prácticamente garantizada. La rentabilidad de adquirir una y alquilarla se situaba a finales del año pasado en el 7,8% (la media nacional es del 12,9%). En cuanto a los garajes, la rentabilidad es del 4,9%, dos puntos menos que la media nacional.
Fuente: el Economista, febrero de 2023
