Malaga est à la mode et lance les tendances. Tous les promoteurs ont les yeux tournés vers cette ville andalouse. Malaga compte une offre de plus de 7 000 logements anciens et neufs, selon la société de services immobiliers Activum Real Estate Consulting, qui fait état dans son dernier rapport d’une moyenne de près de 15 logements vendus par jour.
Le cabinet Colliers affirme que Malaga affiche, sur le segment du logement neuf, le deuxième taux d’absorption le plus élevé du pays, à 133,5 %, devancée seulement par les îles Baléares (154 %) et devant la fourchette de 70 à 79 % observée dans des villes comme Madrid, Barcelone, Valence ou Séville. Ce taux confirme que tous les logements construits et livrés à Malaga sont rapidement absorbés par la demande, y compris le stock éventuellement restant des mois précédents.
Selon les données d’Activum Real Estate Consulting, Malaga compte une offre de 5 397 logements anciens. L’essentiel de l’offre se trouve dans le centre, avec 1 274 logements, suivi de la zone Est avec 950 logements. Le secteur où l’offre est la plus faible est Martiricos-La Roca, avec 90 logements anciens. Côté neuf, 1 682 logements sont proposés dans 27 programmes de la ville de Malaga. Martiricos-La Roca se distingue avec une offre de 456 logements, suivi de Puerto de la Torre, avec 324 logements neufs.
Parmi les promoteurs, AQ Acentor se distingue avec 26,85 % du volume de construction neuve dans la ville de Malaga, suivi de Via Célere avec 15,51 %. D’autres grands promoteurs sont également présents dans la capitale de la province, comme Metrovacesa, Habitat Inmobiliaria, Aedas Homes et Avantespacia, entre autres.
Pour acheter un logement à Malaga, il faut débourser en moyenne 2 065 euros le mètre carré, après une hausse de 8,7 % par rapport à décembre 2021, selon les statistiques Tinsa IMIE Mercados Locales. Ce niveau reste inférieur de 14,8 % au plus haut de la série historique, atteint au quatrième trimestre 2008 à 2 425 euros le mètre carré. Malaga est ainsi la ville andalouse dont le prix des logements est le plus proche du sommet de la bulle. Actuellement, les secteurs les plus chers au mètre carré, selon Tinsa, sont la zone Est, avec une valeur moyenne de 2 707 euros, suivie du Centre, avec 2 414 euros en moyenne, de Teatinos Universidad (2 321) et de Carretera de Cádiz (2 043 euros). Martiricos-La Roca est quant à lui le secteur le moins cher, autour de 1.
Le District Zeta, également appelé quartier post-millennial, est l’un des nouveaux projets urbains de la ville. « Le District Z est une nouvelle zone qui sera aménagée sur le site d’Intelhorce et s’adressera surtout à un public jeune, profitant de sa proximité avec le campus universitaire. Teatinos est conçu par et pour la génération Z. Il comprend quelque 3 400 logements sur 60 hectares. C’est un quartier durable porté par Urbania, qui a déjà conclu des accords d’achat avec des promoteurs comme Aedas Homes, Vía Ágora et Habitat Inmobiliaria, qui ont misé sur ce nouveau secteur », explique Ignacio Ortiz, directeur des études d’Activum.
Autre grand projet : la construction prévue de quatre gratte-ciel de 34 étages maximum pour des logements et des bureaux, et de quatre autres tours pour 400 logements protégés (VPPO), des espaces commerciaux et un parc de 65 000 mètres carrés. L’ensemble sera bâti sur le terrain des anciens dépôts de Repsol, une parcelle située le long de l’Avenida Juán XXIII. « Le 7 février semble être la date clé pour l’avenir de l’appel d’offres des tours dont la mairie de Malaga est propriétaire sur les anciens terrains de Repsol. Trois sociétés ont déposé une offre pour la totalité : Stoneweg, Acciona et Urbania. Stoneweg s’est au moins adjoint Rafael Moneo, lauréat du prix Pritzker d’architecture. Urbania est quant à elle accompagnée dans sa proposition par un autre Pritzker, le Japonais Toyo Ito, pour l’une des tours, par Morph Estudio pour une autre tour et le socle commercial, et par l’agence danoise BIG (Bjarke Ingels Group) pour la troisième tour. Acciona présente son offre avec un projet de l’agence Ortiz León », souligne Ignacio Ortiz. Selon les données du service de l’urbanisme, c’est la date limite fixée aux candidats intéressés par l’achat des terrains constructibles que la ville possède dans ce secteur pour faire savoir s’ils poursuivent la procédure ou s’ils choisissent de s’en retirer.
Mais Málaga ne donne pas seulement le ton en matière d’achat de logements : c’est aussi le cas pour la location. Sur le plan immobilier, Malaga s’est consolidée grâce à la pandémie et à l’essor du télétravail, la province andalouse étant devenue un pôle d’attraction mondial pour les nomades numériques. À cela s’ajoute le fait qu’elle est aussi une destination de plus en plus prisée des étudiants, ce qui a porté le rendement locatif à Malaga à 6,1 %. C’est élevé, mais tout de même un point de moins que la moyenne nationale (7,2 %) et moins que dans d’autres capitales comparables comme Alicante (7 %) ou Valence (6,7 %). Cela s’explique par le fait que Malaga affiche l’un des prix les plus élevés d’Espagne : plus le logement est cher, plus le loyer demandé doit être élevé pour le rentabiliser, et tout le monde ne peut pas se le permettre.
Selon le portail immobilier Idealista, le marché immobilier de Malaga s’emballe, aussi bien dans la province que dans la capitale, avec un record historique des prix en décembre dernier : 2 787 euros le mètre carré à la vente et 12,2 euros le mètre carré à la location. Pour la seule capitale, Malaga a terminé l’année sur des prix records : 2 346 euros le mètre carré à la vente (8 % de plus que l’année précédente) et 12 euros le mètre carré à la location (20,7 % de plus que fin 2021). En dehors du logement, l’actif le plus rentable de la capitale est le local commercial, dont le rendement atteint 10 %, soit quatre dixièmes de plus que la moyenne nationale. On sait que dans le centre, en particulier dans les rues Larios, Nueva, Granada ou l’Alameda Principal, le mètre carré se paie à prix d’or, et d’importantes opérations y sont attendues à court et moyen terme. Malaga manque par ailleurs de bureaux pour répondre à la demande croissante des entreprises, si bien que ceux qui en louent un ont une clientèle quasiment assurée. Le rendement de l’achat d’un bureau pour le louer s’établissait fin d’année dernière à 7,8 % – la moyenne nationale étant de 12,9 %. Quant aux garages, leur rendement est de 4,9 %, deux points de moins que la moyenne nationale.
Source : el Economista, février 2023
