Le marché du logement se montre pour l’instant plus modéré que dans d’autres pays, mais les analystes n’excluent pas une flambée des prix liée à l’« exubérance » mondiale. Les prix sont orientés à la hausse sur le marché immobilier espagnol, mais on ne peut pas parler de bulle. Du moins pas encore, selon un avis largement partagé par les analystes et les universitaires.
Le logement continuera de renchérir en 2022, au rythme de la croissance économique et de l’inflation. Si la Banque centrale européenne (BCE) a pointé l’« exubérance » du secteur, un terme utilisé à la place de « bulle », elle semble viser les marchés du logement d’autres pays plutôt que l’Espagne. Mais dans un secteur de plus en plus exposé aux tendances de l’investissement mondial, une certaine contagion ne peut être exclue.
Selon Ignacio de la Torre, chef économiste de la société de gestion d’actifs Arcano Partners, la situation actuelle est liée à l’accessibilité financière. Pour évaluer le risque de bulle, il propose d’analyser le taux d’effort, c’est-à-dire la part des revenus qu’un ménage consacre à son logement. « Au-delà de 35 %, le marché est sous tension, et l’Espagne était à 46 % en 2006 », explique-t-il en évoquant le pic de la précédente bulle immobilière espagnole. Aujourd’hui, avec un taux compris entre 30 % et 32 %, le scénario est différent. « Le problème, c’est quand les prix des logements augmentent, ajoute-t-il. S’ils progressent de 9 % comme en Allemagne, ou de 20 % comme aux États-Unis, cela conduit à une bulle. »
Le logement a renchéri en Espagne en 2021, contrairement à ce que prévoyaient de nombreux experts il y a un an. L’Institut national de la statistique (INE) ne publiera pas les chiffres officiels avant mars, mais le taux de croissance annuel au troisième trimestre s’établissait à 4.2%, signe d’une nette tendance haussière. De son côté, le service d’études de CaixaBank, qui a chiffré la hausse moyenne de 2021 à 1.9% (bien en deçà d’autres sources), estime que le rythme doublera pour atteindre 4% en 2022.
« Il y a quelques symptômes préoccupants », affirme Gonzalo Bernardos, directeur du Master en conseil, gestion et promotion immobilière de l’Université de Barcelone. Il ne voit toutefois pas de risque au-delà d’une « bulle légère » et souligne que la situation est très différente de la crise mondiale de 2008 : « S’il n’y a pas de crise financière et que les banques ne sont pas en grande difficulté, il n’y aurait qu’un gel du marché et les prix baisseraient », explique-t-il. À l’origine d’une éventuelle bulle se trouve, selon lui, le déséquilibre entre l’offre de logements neufs et une demande croissante, mais il insiste sur le fait qu’une bulle, quelle qu’en soit l’ampleur, ne se produirait en tout état de cause pas avant 2024.
Davantage de constructions, de ventes et de prêts immobiliers
Environ 100,000 logements ont été mis en chantier en 2021, un chiffre comparable à celui d’avant la pandémie mais loin des excès du début du siècle ; en 2006, le nombre de nouveaux logements avait bondi à plus de 750,000. Pour Bernardos, le niveau actuel est insuffisant. « Un faible nombre de mises en chantier fait monter les prix et pousse de nombreux acheteurs vers l’ancien, ce qui peut y provoquer des hausses de prix injustifiées », explique-t-il. Depuis l’été dernier, les ventes de logements comme les prêts immobiliers ont atteint des niveaux inédits depuis plus de dix ans. Reste à savoir si cette hausse n’est qu’un simple rattrapage après la paralysie du marché au début de la pandémie de coronavirus.
Paloma Taltavull, professeure d’économie appliquée à l’Université d’Alicante, pointe elle aussi la pénurie de l’offre. « La construction est minimale depuis 2008 », observe-t-elle. Cela a créé des tensions sur le marché dans des zones comme les capitales régionales et les pôles de forte activité économique, note-t-elle. Mais Paloma Taltavull écarte quasiment l’hypothèse d’une bulle : selon elle, on ne pourrait parler de bulle que si les hausses n’étaient liées à aucun facteur explicatif. Or, à ses yeux, les raisons de la hausse des prix ne manquent pas aujourd’hui, comme la tendance des propriétaires à déménager en raison des changements de mode de vie provoqués par la pandémie, une tendance « qui s’observe dans le monde entier et qui doit être l’une des raisons pour lesquelles les prix se sont envolés dans certains pays », explique-t-elle.
Le contexte international est toutefois sombre. Dès la mi-2021, une analyse de Bloomberg concluait que « les prix de l’immobilier dans le monde envoient des signaux de bulle comme on n’en avait plus vu depuis la période précédant la crise financière de 2008 ». Plus tard dans l’année, des autorités de surveillance comme la BCE et la Réserve fédérale ont mis en garde contre l’« exubérance » et les « vulnérabilités » des marchés du logement.
Contagion entre régions
Le superviseur bancaire américain dispose d’un « indicateur d’exubérance » qui détermine quand l’évolution des prix s’écarte des autres paramètres économiques. Les États-Unis, le Canada et les Pays-Bas ont tous des marchés du logement en décalage. Sur les 25 pays de l’étude, l’Espagne est le deuxième pays le plus éloigné de cette situation, derrière l’Afrique du Sud.
« Nous ne sommes pas au bord d’une bulle, mais les vulnérabilités augmentent au point qu’un contrôle accru serait souhaitable », estime Julio Rodríguez, ancien président du Banco Hipotecario et membre du Conseil supérieur de la statistique, organe consultatif de l’Institut national de la statistique (INE). Julio Rodríguez considère que l’Espagne dispose clairement d’outils « insuffisants » pour étudier le marché immobilier et évaluer la situation. « Nous n’avons toujours pas de statistiques sur les loyers », déplore-t-il, en ajoutant que l’indice des prix de vente de l’INE devrait être actualisé chaque mois et non chaque trimestre. Il est toutefois certain que « l’Europe connaît ses hausses de prix les plus fortes depuis 2015 ».
Les tendances qui décollent ailleurs gagneront-elles l’Espagne ? « Sans aucun doute, répond Paloma Taltavull. La question est de savoir combien de temps cela prendra. » L’universitaire estime également que « l’on peut s’attendre à une hausse des prix due à l’inflation ». Dans un contexte de pénurie généralisée, « le marché de l’investissement achète des logements », ajoute De la Torre. Une tendance renforcée par les taux d’intérêt négatifs, qui « ont chassé les investisseurs les plus prudents du marché obligataire ».
Tous les scénarios économiques semblent mener à la BCE et au retrait des mesures de relance monétaire. L’équilibre, prévient Bernardos, n’est pas simple : « À supposer que nous ayons retenu les leçons de 2008, ce qui n’est pas certain, les bulles éclatent toujours sous l’effet d’une hausse trop rapide des taux d’intérêt. »
Publié : El Pais, janvier 2022
