Bostadsmarknaden utvecklas hittills mer måttligt än i andra länder, men analytiker utesluter inte en prisrusning till följd av den globala ”överhettningen”. Priserna på den spanska fastighetsmarknaden har stigit, men det kan inte betecknas som en bubbla. Åtminstone inte ännu, enligt en uppfattning som delas av många marknadsanalytiker och forskare.
Bostäderna kommer att fortsätta bli dyrare 2022, i takt med den ekonomiska tillväxten och inflationen. Även om Europeiska centralbanken (ECB) har varnat för sektorns ”överhettning” – ett ord som används i stället för ”bubbla” – tycks den syfta på bostadsmarknaden i andra länder snarare än i Spanien. Men i en sektor som i allt högre grad påverkas av globala investeringstrender kan en viss smittoeffekt inte uteslutas.
Enligt Ignacio de la Torre, chefsekonom på kapitalförvaltaren Arcano Partners, handlar dagens läge om överkomlighet. För att bedöma risken för en bubbla föreslår han att man analyserar den så kallade belastningsgraden: den andel av inkomsten som ett hushåll lägger på boendekostnader. ”Allt över 35% innebär en ansträngd marknad, och Spanien låg på 46% år 2006”, förklarar han med hänvisning till toppen av Spaniens förra bostadsbubbla. Just nu, när andelen ligger mellan 30% och 32%, är läget ett annat. ”Problemet uppstår när bostadspriserna stiger”, tillägger han. ”Stiger de 9% som i Tyskland, eller 20% som i USA, leder det till en bubbla.”
Bostäderna i Spanien blev dyrare 2021, tvärtemot vad många experter förutspådde för ett år sedan. Statistikmyndigheten INE publicerar inte de officiella siffrorna förrän i mars, men den årliga ökningstakten fram till tredje kvartalet låg på 4.2%, vilket visar en tydlig uppåtgående trend. CaixaBanks analysavdelning, som beräknade den genomsnittliga ökningen 2021 till 1.9% (långt under andra källor), tror samtidigt att takten fördubblas och når 4% under 2022.
”Det finns vissa oroande tecken”, säger Gonzalo Bernardos, chef för masterprogrammet i fastighetsrådgivning, förvaltning och utveckling vid Barcelonas universitet. Han ser dock inte risken för mer än en ”lätt bubbla” och betonar att läget skiljer sig mycket från den globala nedgången 2008: ”Om det inte blir någon finanskris och bankerna inte hamnar i stora problem blir det bara en frysning av marknaden och sjunkande priser”, säger han. Det som kan leda till en bubbla är enligt honom obalansen mellan utbudet av nya bostäder och den växande efterfrågan, men han understryker att en bubbla, oavsett storlek, i vilket fall inte skulle uppstå före 2024.
Mer byggande, fler försäljningar och fler bolån
Omkring 100,000 bostäder påbörjades 2021, i nivå med siffrorna före pandemin men långt från överdrifterna i början av seklet; år 2006 sköt antalet nya bostäder i höjden till över 750,000. Enligt Bernardos är dagens antal otillräckligt. ”Ett lågt antal byggstarter driver upp priserna och många köpare vänder sig till andrahandsmarknaden, vilket kan ge omotiverade prisökningar där”, säger han. Sedan i somras har både bostadsförsäljningen och bolånen nått nivåer som inte setts på mer än ett decennium. Frågan är om ökningen bara beror på att marknaden stod still i början av coronapandemin.
Paloma Taltavull, som undervisar i tillämpad ekonomi vid universitetet i Alicante, pekar också på bristande utbud. ”Byggandet har varit minimalt sedan 2008”, säger hon. Det har skapat spänningar på marknaden i exempelvis regionhuvudstäder och ekonomiskt starka centrum, konstaterar hon. Men Taltavull utesluter i stort sett möjligheten av en bubbla: enligt henne kan det bara bli aktuellt när prisökningarna saknar förklarande faktorer. Och i dag finns det enligt henne gott om skäl till prisuppgången, som att husägare flyttar på grund av livsstilsförändringar som pandemin utlöst, en trend ”som pågår över hela världen och som måste vara ett av skälen till att priserna har rusat i vissa länder”, säger hon.
De internationella utsikterna är däremot dystra. Redan i mitten av 2021 drog Bloomberg i en analys slutsatsen att ”fastighetspriserna runt om i världen blinkar med den sortens bubbelvarningar som inte setts sedan tiden före finanskrisen 2008”. Senare under året varnade tillsynsorgan som ECB och Federal Reserve för ”överhettning” och ”sårbarheter” på bostadsmarknaderna.
Smitta mellan regioner
Den amerikanska banktillsynen har en ”överhettningsindikator” som visar när prisutvecklingen inte står i proportion till andra ekonomiska parametrar. USA, Kanada och Nederländerna har alla bostadsmarknader i obalans. Av de 25 länderna i studien är Spanien det land som ligger näst längst från en sådan situation, efter Sydafrika.
”Vi står inte på randen till en bubbla, men sårbarheterna ökar i en omfattning som gör att större kontroll vore klokt”, säger Julio Rodríguez, tidigare ordförande för Banco Hipotecario och ledamot av Statistikrådet, ett rådgivande organ till statistikmyndigheten INE. Rodríguez anser att Spanien har tydligt ”otillräckliga” verktyg för att studera fastighetsmarknaden och bedöma läget. ”Vi har fortfarande ingen hyresstatistik”, säger han och menar att INE:s prisindex för bostadsförsäljningar borde uppdateras varje månad i stället för varje kvartal. Han är dock säker på att ”Europa upplever de kraftigaste prisökningarna sedan 2015”.
Kommer trender som tar fart på andra håll att slå igenom i Spanien? ”Utan tvekan”, säger Taltavull. ”Frågan är hur lång tid det tar.” Hon tror också att ”vi kan räkna med prisökningar på grund av inflationen”. När det råder allmän brist ”köper investeringsmarknaden bostäder”, tillägger De la Torre. Trenden förstärks av att negativa räntor ”har drivit ut de mest försiktiga investerarna från obligationsmarknaden”.
Alla ekonomiska scenarier tycks leda till ECB och avvecklingen av de penningpolitiska stimulanserna. Balansgången är inte enkel, varnar Bernardos: ”Om vi utgår från att vi har lärt oss läxan från 2008, och det är oklart om vi har gjort det, så är det alltid en alltför snabb räntehöjning som får bubblor att spricka.”
Publicerad: El Pais, januari 2022
