El mercado de la vivienda se comporta por ahora de forma más moderada que en otros países, pero los analistas no descartan un repunte de precios por la «exuberancia» global. Los precios han repuntado en el mercado inmobiliario español, pero no puede calificarse de burbuja. O al menos no todavía, una opinión ampliamente compartida por analistas del mercado y académicos.
La vivienda seguirá encareciéndose en 2022 en consonancia con el crecimiento económico y la inflación. Aunque el Banco Central Europeo (BCE) ha advertido de la «exuberancia» del sector, término que se utiliza para no decir «burbuja», parece referirse al mercado de la vivienda de otros países y no al de España. Pero en un sector cada vez más expuesto a las tendencias de la inversión global, no puede descartarse cierto grado de contagio.
Según Ignacio de la Torre, economista jefe de la gestora de activos Arcano Partners, la situación actual está ligada a la accesibilidad. Para evaluar el riesgo de burbuja, propone analizar la llamada tasa de esfuerzo: la parte de los ingresos que un hogar destina al pago de la vivienda. «Todo lo que supere el 35% significa que tenemos un mercado tensionado, y España estaba en el 46% en 2006», explica en referencia al pico de la anterior burbuja inmobiliaria española. Ahora mismo, con ese porcentaje entre el 30% y el 32%, el escenario es distinto. «El problema es cuando las viviendas suben de precio», añade. «Si suben un 9% como en Alemania, o un 20% como en Estados Unidos, se genera una burbuja».
La vivienda se ha encarecido en España en 2021, al contrario de lo que pronosticaban muchos expertos hace un año. El Instituto Nacional de Estadística (INE) no publicará los datos oficiales hasta marzo, pero la tasa de crecimiento anual hasta el tercer trimestre se situó en el 4.2%, lo que muestra una clara tendencia al alza. Por su parte, el servicio de estudios de CaixaBank, que cifró la subida media de 2021 en el 1.9% (muy por debajo de otras fuentes), cree que la tasa se duplicará y alcanzará el 4% en 2022.
«Hay algunos síntomas preocupantes», afirma Gonzalo Bernardos, director del Máster en Asesoría, Gestión y Promoción Inmobiliaria de la Universidad de Barcelona. Sin embargo, no ve riesgo más que de una «burbuja ligera» y deja claro que la situación es muy distinta de la crisis mundial de 2008: «Si no hay crisis financiera y los bancos no tienen grandes problemas, solo habría una congelación del mercado y los precios bajarían», sostiene. En el origen de lo que podría desembocar en una burbuja está, según él, el desequilibrio entre la oferta de vivienda nueva y una demanda creciente, aunque subraya que una burbuja, fuera cual fuera su dimensión, no se produciría en ningún caso antes de 2024.
Más construcción, compraventas e hipotecas
En 2021 se iniciaron unas 100,000 viviendas, una cifra similar a la previa a la pandemia pero lejos de los excesos de principios de siglo: en 2006 el número de nuevas viviendas se disparó por encima de las 750,000. En opinión de Bernardos, la cifra actual es insuficiente. «Un número bajo de viviendas iniciadas eleva los precios y muchos compradores recurren a la vivienda de segunda mano, lo que puede generar allí subidas de precio injustificadas», afirma. Desde el pasado verano, tanto las compraventas de viviendas como las hipotecas han alcanzado niveles que no se veían desde hacía más de una década. La cuestión es si este repunte se debe únicamente a la paralización del mercado en los primeros compases de la pandemia de coronavirus.
Paloma Taltavull, profesora de economía aplicada en la Universidad de Alicante, también apunta a la escasez de oferta. «Desde 2008 se ha construido lo mínimo», señala. Esto ha provocado tensiones en el mercado en zonas como las capitales de provincia y los centros de fuerte actividad económica, indica. Pero Taltavull prácticamente descarta la posibilidad de una burbuja: desde su punto de vista, solo podría hablarse de ella en una situación en la que las subidas no estuvieran ligadas a factores explicativos. Y, a su juicio, ahora mismo hay razones de sobra para el alza de precios, como la tendencia de los propietarios a mudarse por los cambios en el estilo de vida provocados por la pandemia, un fenómeno «que está ocurriendo en todo el mundo y que debe de ser una de las razones por las que los precios se han disparado en algunos países», explica.
Sin embargo, el panorama internacional es sombrío. Ya a mediados de 2021, un análisis de Bloomberg concluía que «los precios inmobiliarios en todo el mundo están lanzando el tipo de señales de burbuja que no se veían desde los meses previos a la crisis financiera de 2008». Más adelante, organismos supervisores como el BCE y la Reserva Federal advirtieron de «exuberancia» y «vulnerabilidades» en los mercados de la vivienda.
Contagio entre regiones
El supervisor bancario estadounidense dispone de un «indicador de exuberancia» que determina cuándo la evolución de los precios se desvía de otros parámetros económicos. Estados Unidos, Canadá y los Países Bajos tienen mercados de la vivienda desajustados. De los 25 países del estudio, España es el segundo más alejado de esa situación, por detrás de Sudáfrica.
«No estamos al borde de una burbuja, pero las vulnerabilidades están aumentando hasta el punto de que sería aconsejable un mayor control», afirma Julio Rodríguez, expresidente del Banco Hipotecario y miembro del Consejo Superior de Estadística, órgano consultivo del Instituto Nacional de Estadística (INE). Rodríguez considera que España dispone claramente de herramientas «insuficientes» para estudiar el mercado inmobiliario y evaluar la situación. «Todavía no tenemos estadísticas de alquiler», señala, y sostiene que el índice de precios de compraventa del INE debería actualizarse mensualmente y no trimestralmente. No obstante, está seguro de que «Europa está viviendo las subidas de precios más intensas desde 2015».
¿Llegarán a España las tendencias que despegan en otros lugares? «Sin duda», afirma Taltavull. «La cuestión es saber cuánto tardarán». Esta académica cree también que «cabe esperar un aumento de los precios debido a la inflación». En situaciones de escasez generalizada, «el mercado inversor compra viviendas», añade De la Torre. Esta tendencia se ve reforzada porque los tipos de interés negativos «han expulsado del mercado de bonos a los inversores más conservadores».
Todos los escenarios económicos parecen apuntar al BCE y a la retirada de los estímulos monetarios. El equilibrio, advierte Bernardos, no es sencillo: «Si damos por hecho que hemos aprendido las lecciones de 2008, y no está claro que sea así, las burbujas siempre las pincha una subida excesivamente rápida de los tipos de interés».
Publicado en: El Pais, enero de 2022
