Rynek mieszkaniowy zachowuje się na razie spokojniej niż w innych krajach, ale analitycy nie wykluczają skoku cen z powodu globalnej „nadmiernej euforii”. Ceny na hiszpańskim rynku nieruchomości wzrosły, ale nie można tego nazwać bańką. A przynajmniej jeszcze nie – to opinia powszechnie podzielana przez analityków rynku i naukowców.
Mieszkania będą w 2022 roku nadal drożeć w ślad za wzrostem gospodarczym i inflacją. Choć Europejski Bank Centralny (EBC) zwrócił uwagę na „nadmierną euforię” w sektorze – określenie stosowane zamiast słowa „bańka” – wydaje się, że odnosi się to raczej do rynków mieszkaniowych innych krajów niż Hiszpanii. W sektorze coraz bardziej wystawionym na globalne trendy inwestycyjne nie można jednak wykluczyć pewnego efektu zarażenia.
Według Ignacio de la Torre, głównego ekonomisty firmy zarządzającej aktywami Arcano Partners, obecna sytuacja wiąże się z dostępnością cenową. Aby ocenić ryzyko bańki, proponuje on analizę tzw. wskaźnika obciążenia, czyli części dochodu gospodarstwa domowego przeznaczanej na spłatę mieszkania. „Wszystko powyżej 35% oznacza rynek pod presją, a w 2006 roku Hiszpania była na poziomie 46%” – wyjaśnia, odnosząc się do szczytu poprzedniej hiszpańskiej bańki mieszkaniowej. Obecnie, gdy wskaźnik ten wynosi od 30% do 32%, sytuacja jest inna. „Problem pojawia się wtedy, gdy domy drożeją” – dodaje. „Jeśli ceny rosną o 9%, jak w Niemczech, albo o 20%, jak w USA, prowadzi to do bańki”.
W 2021 roku mieszkania w Hiszpanii podrożały, wbrew przewidywaniom wielu ekspertów sprzed roku. Krajowy Instytut Statystyczny (INE) opublikuje oficjalne dane dopiero w marcu, ale roczna dynamika do trzeciego kwartału wynosiła 4,2%, co wskazuje na wyraźny trend wzrostowy. Tymczasem dział analiz CaixaBank, który oszacował średni wzrost w 2021 roku na 1,9% (znacznie poniżej innych źródeł), uważa, że w 2022 roku tempo to się podwoi i osiągnie 4%.
„Pojawiają się pewne niepokojące symptomy” – mówi Gonzalo Bernardos, dyrektor studiów magisterskich z doradztwa, zarządzania i rozwoju nieruchomości na Uniwersytecie w Barcelonie. Widzi on jednak ryzyko co najwyżej „lekkiej bańki” i podkreśla, że sytuacja bardzo różni się od światowego kryzysu z 2008 roku: „Jeśli nie będzie kryzysu finansowego, a banki nie wpadną w poważne kłopoty, nastąpiłoby jedynie zamrożenie rynku i spadek cen” – mówi. U źródła tego, co mogłoby doprowadzić do bańki, leży jego zdaniem nierównowaga między podażą nowych mieszkań a rosnącym popytem; zaznacza jednak, że bańka jakichkolwiek rozmiarów nie pojawiłaby się w żadnym wypadku przed 2024 rokiem.
Więcej budów, transakcji i kredytów hipotecznych
W 2021 roku rozpoczęto budowę około 100 000 mieszkań, podobnie jak przed pandemią, ale daleko od nadmiarów z początku stulecia – w 2006 roku liczba nowych lokali przekroczyła 750 000. Zdaniem Bernardosa obecna liczba jest niewystarczająca. „Mała liczba rozpoczynanych budów podnosi ceny, a wielu kupujących przenosi się na rynek wtórny, co może tam powodować nieuzasadnione wzrosty cen” – mówi. Od ubiegłego lata zarówno sprzedaż mieszkań, jak i liczba kredytów hipotecznych osiągnęły poziomy niewidziane od ponad dekady. Pytanie brzmi, czy wzrost ten wynika jedynie z paraliżu rynku w pierwszych dniach pandemii koronawirusa.
Paloma Taltavull, wykładająca ekonomię stosowaną na Uniwersytecie w Alicante, również wskazuje na niedobór podaży. „Od 2008 roku budowano minimalnie” – mówi. Według niej wywołało to napięcia na rynku w takich miejscach jak stolice regionów i ośrodki silnej aktywności gospodarczej. Taltavull praktycznie wyklucza jednak możliwość powstania bańki: jej zdaniem można by o niej mówić tylko wtedy, gdyby wzrosty nie były powiązane z czynnikami, które je tłumaczą. A obecnie, jak uważa, powodów wzrostu cen jest wiele, na przykład skłonność właścicieli do przeprowadzek w związku ze zmianą stylu życia wywołaną pandemią – trend, który „występuje na całym świecie i musi być jedną z przyczyn gwałtownego wzrostu cen w niektórych krajach” – mówi.
Perspektywy międzynarodowe są jednak niepokojące. Już w połowie 2021 roku analiza Bloomberga wykazała, że „ceny nieruchomości na całym świecie wysyłają sygnały ostrzegawcze przed bańką, jakich nie widziano od okresu poprzedzającego kryzys finansowy 2008 roku”. Pod koniec roku organy nadzorcze, takie jak EBC i Rezerwa Federalna, ostrzegały przed „nadmierną euforią” i „słabościami” rynków mieszkaniowych.
Zarażenie ponad granicami
Amerykański nadzór bankowy posługuje się „wskaźnikiem nadmiernej euforii”, który pokazuje, kiedy dynamika cen odbiega od innych parametrów gospodarczych. Rozregulowane rynki mieszkaniowe mają USA, Kanada i Holandia. Spośród 25 krajów objętych badaniem Hiszpania jest drugim, po Republice Południowej Afryki, najdalej od takiej sytuacji.
„Nie stoimy na progu bańki, ale słabości narastają w stopniu, który uzasadniałby ściślejszą kontrolę” – mówi Julio Rodríguez, były prezes Banco Hipotecario i członek Wyższej Rady Statystycznej, organu doradczego Krajowego Instytutu Statystycznego (INE). Rodríguez uważa, że Hiszpania ma wyraźnie „niewystarczające” narzędzia do badania rynku nieruchomości i oceny sytuacji. „Wciąż nie mamy statystyk najmu” – mówi, dodając, że indeks cen transakcyjnych INE powinien być aktualizowany co miesiąc, a nie co kwartał. Jest jednak pewien, że „Europa przeżywa najsilniejsze wzrosty cen od 2015 roku”.
Czy trendy nabierające rozpędu gdzie indziej dotrą do Hiszpanii? „Bez wątpienia” – mówi Taltavull. „Pytanie tylko, ile to potrwa”. Badaczka uważa też, że „możemy spodziewać się wzrostu cen w związku z inflacją”. W sytuacji ogólnego niedoboru „rynek inwestycyjny kupuje mieszkania” – dodaje De la Torre. Trend ten wzmacniają ujemne stopy procentowe, które „wypchnęły najbardziej konserwatywnych inwestorów z rynku obligacji”.
Wszystkie scenariusze gospodarcze zdają się prowadzić do EBC i wycofania bodźców monetarnych. Bernardos ostrzega, że równowaga nie jest prosta: „Jeśli założymy, że wyciągnęliśmy wnioski z 2008 roku – a nie jest to pewne – bańki zawsze pękają wskutek zbyt szybkiego wzrostu stóp procentowych”.
Opublikowano: El Pais, styczeń 2022
