Najnowsze dane o sprzedaży mieszkań z Krajowego Instytutu Statystycznego (INE) i Stowarzyszenia Notariuszy Hiszpańskich pokazują, że w sierpniu i wrześniu hiszpański rynek mieszkaniowy wrócił na plus, jednak znaczna część tego wzrostu wynikała z transakcji odłożonych w czasie lockdownu, a od początku roku rynek jest wciąż o 20% mniejszy niż przed rokiem.
Sprzedaż mieszkań w Hiszpanii sfinalizowana we wrześniu 2020 roku według Stowarzyszenia Notariuszy Hiszpańskich.
We wrześniu hiszpańscy notariusze poświadczyli 45 583 transakcje sprzedaży mieszkań, o 5,4% więcej niż w tym samym miesiącu ubiegłego roku, po wzroście o 8,1% w sierpniu. Poniższy wykres przedstawia transakcje sfinalizowane w ciągu ostatnich 12 miesięcy – z wyraźnym spadkiem w miesiącach lockdownu, czyli w marcu, kwietniu i maju, oraz późniejszym odbiciem po otwarciu kraju.
Kolejny wykres przedstawia roczną zmianę sprzedaży w poszczególnych miesiącach – widać na nim ten sam spadek i odbicie, ale także to, że sprzedaż wykazywała tendencję spadkową jeszcze przed uderzeniem kryzysu koronawirusowego w rynek.
Nie należy zapominać, że hiszpański rynek nieruchomości zmagał się z różnymi przeciwnościami, zanim pandemia Covid-19 przytłumiła wszystko.
Patrząc na zmianę rok do roku 12-miesięcznej sumy kroczącej transakcji (kolejny wykres), wyraźnie widać, jak negatywny trend zaczął się dwa lata temu, w czerwcu ubiegłego roku przeszedł na minus, gwałtownie spadł w czasie lockdownu, a następnie się ustabilizował i od maja do września powoli piął się w górę.
Dane notariuszy malują więc obraz rynku, który był w trendzie spadkowym, zanim pojawił się koronawirus, dusząc sprzedaż do spadku o 70% w kwietniu, po czym odbił do wzrostu o 5% we wrześniu. Część tego wzrostu wynika jednak z transakcji przesuniętych z wcześniejszej części roku, co tłumaczy, dlaczego w pierwszych dziewięciu miesiącach rynek był o 20% mniejszy niż w analogicznym okresie ubiegłego roku.
Sprzedaż mieszkań w Hiszpanii zarejestrowana we wrześniu 2020 roku według INE
Dane Krajowego Instytutu Statystycznego (INE), oparte na transakcjach zarejestrowanych przez Stowarzyszenie Hiszpańskich Rejestratorów Nieruchomości, pokazują 34 536 wpisów w księgach wieczystych, niemal tyle samo co we wrześniu ubiegłego roku. Na wykresach dane te opowiadają podobną historię jak powyższe, tylko z pewnym opóźnieniem.
Rynek pierwotny i wtórny
Dane w podziale na nowe mieszkania i rynek wtórny pokazują duży wzrost sprzedaży nowych mieszkań, podczas gdy na rynku wtórnym wynik wciąż był ujemny, choć mniej niż wcześniej. Gdyby nie wzrost sprzedaży nowych mieszkań, dynamika sprzedaży we wrześniu byłaby ujemna.
Skąd tak duży wzrost sprzedaży nowych mieszkań? Ponieważ te mieszkania są już wybudowane i gotowe do przekazania, a transakcje zostałyby sfinalizowane wcześniej w tym roku, gdyby nie lockdown. Wzrost jest więc złudny – to nie rzeczywisty wzrost, a jedynie przesunięcie terminów finalizacji.
Sprzedaż mieszkań w Hiszpanii w wybranych regionach – wrzesień 2020
Obraz regionów interesujących dla kupujących z zagranicy jest zróżnicowany: w niektórych, jak Malaga / Costa del Sol czy Murcja, sprzedaż wzrosła, podczas gdy w Alicante / Costa Blanca, a także na Balearach spadła. Zakładam, że różnice wynikają częściowo z finalizacji sprzedaży nowych mieszkań; warto też zauważyć, że największe spadki odnotowano w takich miastach jak Barcelona i Walencja, gdzie sprzedaż nowych mieszkań jest stosunkowo niewielka, zwłaszcza w Barcelonie. Nawet w Madrycie sprzedaż spadła o 10%, więc być może w dużych miastach dzieje się coś, co warto obserwować.
Od początku roku sytuacja w regionach najpopularniejszych wśród zagranicznych inwestorów wciąż jest ponura – spadki sprzedaży w Maladze, Alicante i na Balearach były wyższe od średniej. Ma to sens, biorąc pod uwagę, że ograniczenia w podróżowaniu były w tym roku większą przeszkodą dla kupujących z zagranicy niż dla miejscowych.
Źródło: Spanish Property Insight, listopad 2020
