De woningmarkt gedraagt zich tot nu toe gematigder dan in andere landen, maar analisten sluiten een prijsexplosie door wereldwijde ‘uitbundigheid’ niet uit. De prijzen op de Spaanse vastgoedmarkt zijn gestegen, maar van een zeepbel kan geen sprake zijn. Of in elk geval nog niet, volgens een opvatting die breed wordt gedeeld door marktanalisten en wetenschappers.
Woningen worden in 2022 verder duurder, in lijn met de economische groei en de inflatie. Hoewel de Europese Centrale Bank (ECB) heeft gewaarschuwd voor ‘uitbundigheid’ in de sector – een term die in de plaats komt van ‘zeepbel’ – lijkt zij vooral te doelen op de woningmarkten in andere landen dan Spanje. Maar in een sector die steeds meer blootstaat aan wereldwijde beleggingstrends valt enige besmetting niet uit te sluiten.
Volgens Ignacio de la Torre, hoofdeconoom van vermogensbeheerder Arcano Partners, hangt de huidige situatie samen met betaalbaarheid. Om het risico op een zeepbel in te schatten, stelt hij voor te kijken naar de zogeheten woonquote: het deel van het inkomen dat een huishouden aan woonlasten besteedt. “Alles boven 35% betekent een gespannen markt, en Spanje zat in 2006 op 46%,” legt hij uit, verwijzend naar de piek van de vorige Spaanse huizenzeepbel. Nu dat percentage tussen 30% en 32% ligt, is het een ander scenario. “Het probleem ontstaat als huizen duurder worden,” voegt hij toe. “Als ze 9% stijgen zoals in Duitsland, of 20% zoals in de VS, leidt dat tot een zeepbel.”
Woningen zijn in 2021 in Spanje duurder geworden, in tegenstelling tot wat veel deskundigen een jaar geleden voorspelden. Het Nationaal Instituut voor de Statistiek (INE) publiceert de officiële cijfers pas in maart, maar de jaarlijkse groei tot en met het derde kwartaal bedroeg 4,2%, een duidelijk stijgende lijn. De onderzoeksafdeling van CaixaBank, die de gemiddelde stijging in 2021 op 1,9% becijferde (ruim onder andere bronnen), verwacht dat dit percentage zal verdubbelen tot 4% in 2022.
“Er zijn enkele zorgwekkende signalen,” zegt Gonzalo Bernardos, directeur van de master Vastgoedadvies, -beheer en -ontwikkeling aan de Universiteit van Barcelona. Hij ziet echter hooguit het risico van een ‘lichte zeepbel’ en benadrukt dat de situatie heel anders is dan bij de wereldwijde crisis van 2008: “Als er geen financiële crisis komt en de banken niet in grote problemen raken, zou de markt hooguit bevriezen en zouden de prijzen dalen,” zegt hij. De mogelijke oorzaak van een zeepbel ligt volgens hem in de onbalans tussen het aanbod van nieuwbouwwoningen en de groeiende vraag, maar hij benadrukt dat een zeepbel van welke omvang ook in elk geval niet vóór 2024 zou ontstaan.
Meer bouw, verkopen en hypotheken
In 2021 werd met de bouw van zo’n 100.000 woningen begonnen, vergelijkbaar met de cijfers van vóór de pandemie maar ver verwijderd van de excessen van het begin van deze eeuw; in 2006 schoot het aantal nieuwe woningen omhoog tot meer dan 750.000. Volgens Bernardos is het huidige aantal onvoldoende. “Een laag aantal bouwstarts drijft de prijzen op, en veel kopers wijken uit naar de bestaande bouw, wat daar ongerechtvaardigde prijsstijgingen kan veroorzaken,” zegt hij. Sinds afgelopen zomer hebben zowel de woningverkopen als het aantal hypotheken een niveau bereikt dat in meer dan tien jaar niet is gezien. De vraag is of deze stijging alleen een inhaalslag is na de stilstand van de markt in de eerste maanden van de coronapandemie.
Paloma Taltavull, docent toegepaste economie aan de Universiteit van Alicante, wijst eveneens op een tekort aan aanbod. “Sinds 2008 is er nauwelijks gebouwd,” zegt ze. Dat heeft volgens haar geleid tot spanningen op de markt in gebieden als de regionale hoofdsteden en centra van sterke economische activiteit. Maar Taltavull sluit een zeepbel vrijwel uit: in haar ogen is daarvan alleen sprake als de stijgingen niet door verklarende factoren worden onderbouwd. En volgens haar zijn er nu genoeg redenen voor de prijsstijging, zoals de neiging van huiseigenaren om te verhuizen vanwege veranderingen in levensstijl als gevolg van de pandemie, een trend “die overal ter wereld te zien is en een van de redenen moet zijn waarom de prijzen in sommige landen zo zijn gestegen,” zegt ze.
Internationaal zijn de vooruitzichten echter somber. Al halverwege 2021 concludeerde een analyse van Bloomberg dat “vastgoedprijzen wereldwijd het soort zeepbelwaarschuwingen afgeven dat sinds de aanloop naar de financiële crisis van 2008 niet meer is gezien.” Later in het jaar waarschuwden toezichthouders als de ECB en de Federal Reserve voor ‘uitbundigheid’ en ‘kwetsbaarheden’ op de woningmarkten.
Besmetting over de grenzen heen
De Amerikaanse bankentoezichthouder hanteert een ‘uitbundigheidsindicator’ die aangeeft wanneer de prijsontwikkeling niet meer strookt met andere economische parameters. De VS, Canada en Nederland hebben allemaal een woningmarkt die uit de pas loopt. Van de 25 landen in het onderzoek staat Spanje, na Zuid-Afrika, het verst van deze situatie af.
“We staan niet aan de vooravond van een zeepbel, maar de kwetsbaarheden nemen zodanig toe dat meer toezicht raadzaam zou zijn,” zegt Julio Rodríguez, oud-president van de Banco Hipotecario en lid van de Hoge Raad voor de Statistiek, een adviesorgaan van het INE. Rodríguez vindt dat Spanje duidelijk over ‘onvoldoende’ instrumenten beschikt om de vastgoedmarkt te bestuderen en de situatie te beoordelen. “We hebben nog steeds geen huurstatistieken,” zegt hij, en hij vindt dat de verkoopprijsindex van het INE maandelijks in plaats van per kwartaal zou moeten worden bijgewerkt. Wel is hij ervan overtuigd dat “Europa de sterkste prijsstijgingen sinds 2015 doormaakt.”
Zullen trends die elders opgang maken ook in Spanje aanslaan? “Ongetwijfeld,” zegt Taltavull. “De vraag is hoe lang het duurt.” Zij verwacht ook “een prijsstijging als gevolg van de inflatie.” In situaties van algemene schaarste “koopt de beleggingsmarkt woningen,” voegt De la Torre toe. Die trend wordt versterkt doordat de negatieve rente “de meest behoudende beleggers uit de obligatiemarkt heeft verdreven.”
Alle economische scenario’s lijken uit te komen bij de ECB en de afbouw van de monetaire stimulering. Het evenwicht is niet eenvoudig, waarschuwt Bernardos: “Als we ervan uitgaan dat we de lessen van 2008 hebben geleerd, en dat is nog maar de vraag, dan worden zeepbellen altijd doorgeprikt door een te snelle stijging van de rente.”
Gepubliceerd: El País, januari 2022
