Habrá más operaciones de compraventa, los precios se mantendrán estables, la oferta disponible apenas variará y la dinámica del sector será positiva. Así se presentan los próximos meses de actividad inmobiliaria, según las agencias agrupadas en la FAI (Federación Nacional de Asociaciones Inmobiliarias). En concreto, el último barómetro de la Federación revela que el 62.82% de los agentes inmobiliarios prevé un aumento de las compraventas de viviendas entre julio y diciembre de este año, frente al 18.42% que cree que serán similares y otro 18.72% que piensa que serán menores. El escenario más optimista contempla un incremento del 10% de las operaciones de compraventa respecto a las 270,000 realizadas en la primera parte del año. De este modo, y si se cumplen las previsiones, el mercado volvería a los niveles previos a la crisis del coronavirus, con más de 500,000 operaciones.
En cuanto a los precios, la previsión es que se mantengan «claramente estables», ya que la presión de la demanda se mantiene y la oferta sigue siendo escasa. Eso sí, no todas las plazas se comportarán igual. En las zonas periféricas de las grandes ciudades los precios subirán de forma moderada, porque es allí donde se encuentran las viviendas más deseadas por los usuarios tras la pandemia. Es decir: viviendas más amplias, luminosas y con zonas exteriores. «En Madrid, más allá del anillo de la M-40, el precio de las viviendas unifamiliares con jardín ha crecido hasta un 10% de media. En otras grandes ciudades como Barcelona o Valencia la tendencia está siendo similar. Claramente, las viviendas con más metros cuadrados están ahora mismo al alza», explica José María Alfaro, coordinador general de la FAI.
Un mercado robusto
En cuanto al funcionamiento global del mercado, la mayoría de las agencias inmobiliarias dan por hecho que la dinámica será positiva en la segunda mitad del año, en línea con el análisis de otros actores del sector. En este caso, el 37.43% de los encuestados espera que la situación mejore, el 40.94% cree que será similar, el 11.11% prevé que será peor y una minoría del 10.53% ve riesgo de desaceleración. El estudio profundiza también en la oferta de vivienda en venta disponible en el mercado. Los profesionales prevén que las cifras se mantengan en el mismo nivel que hoy. Así lo afirma el 54% de los encuestados, frente al 45.32% que apuesta por lo contrario. Del mismo modo, el 53.80% no prevé que aumente el tiempo necesario para vender un inmueble, frente al 46.20% que indica que sí lo hará.
El análisis de la FAI asegura que el mercado inmobiliario es «robusto» y que el sector será clave para la recuperación económica. Además, existe una «tendencia alcista dentro de parámetros razonables y, por tanto, lejos de una nueva burbuja inmobiliaria», según los expertos, que destacan que tanto el comprador como el vendedor son más maduros y prudentes a la hora de decidir comprar o vender, además de estar más atentos a las incertidumbres económicas a corto plazo, que pueden provocar presiones a la baja sobre los precios.
La primera parte del año
En cuanto a la situación actual, el barómetro indica que el 65% de las agencias ha incrementado sus operaciones de compraventa un 18% durante el primer semestre respecto al mismo periodo de 2019. El mayor aumento se ha producido en la vivienda habitual de segunda mano, según el 67% de los encuestados, seguida de la segunda residencia, para el 31% de los agentes, y de la vivienda habitual de obra nueva, para el 21%. ¿A qué se debe esta mejora? Los expertos lo atribuyen a las decisiones de cambiar de vivienda, al efecto de la entrada de la demanda embalsada a raíz de la Covid-19 y a las buenas condiciones de acceso a la financiación. A ello hay que sumar la mayor rentabilidad que ofrecen las viviendas en alquiler y el escaso inventario de oferta disponible en determinadas zonas.
Por otra parte, el 35% de las agencias inmobiliarias afirma que las operaciones de compraventa han descendido en la primera parte del año, con caídas que en algunos casos alcanzan el 19.5% de media. En este caso, el ajuste se explica por el enfriamiento de la economía, la escasez de oferta de vivienda, las exigencias para acceder al crédito hipotecario, la falta de ayudas a los compradores o la fortaleza de la opción del alquiler frente a la compra. «Ha sido un año muy bueno; casi nadie esperaba que la dinámica fuera la que es», afirma José María Alfaro. El barómetro de la Federación analiza también la oferta de inmuebles en venta procedentes de herencias. Sobre esta cuestión, más de la mitad de los agentes encuestados asegura que se ha producido un aumento del 15% de media, frente al 41.23% que indica no haber notado un incremento en este sentido.
Alquiler
En cuanto al mercado del alquiler, la Federación anticipa una ligera recuperación de los precios, aunque cree que en ningún caso volverán a los niveles de 2019, que considera «saludables». La pandemia redujo los precios del alquiler hasta un 15% en ciudades como Madrid o Barcelona. «Es la ley de la oferta y la demanda. Ahora hay más viviendas de alquiler vacías, por lo que es algo más fácil alquilar una vivienda. En 2019 la situación era muy complicada para los inquilinos, y empeoró con la Ley de Alquiler aprobada ese año». En cuanto a la futura Ley de Vivienda, los agentes inmobiliarios rechazan cualquier medida que intervenga en los precios y piden que incluya medidas concretas en materia de seguridad jurídica para los pequeños propietarios. A su juicio, esto evitaría la retirada de inmuebles del mercado y el «casting de inquilinos».
Fuente: El Economista, septiembre de 2021
