Davantage de transactions, des prix stables, une offre disponible quasiment inchangée et une dynamique positive du secteur : c’est ainsi que se présentent les prochains mois de l’activité immobilière, selon les agences regroupées au sein de la FAI (Fédération nationale des associations immobilières). Plus précisément, le dernier baromètre de la Fédération révèle que 62.82% des agents immobiliers anticipent une hausse des ventes de logements entre juillet et décembre de cette année, contre 18.42% qui pensent qu’elles seront stables et 18.72% qui s’attendent à une baisse. Le scénario le plus optimiste table sur une hausse de 10 % des transactions par rapport aux 270,000 réalisées au premier semestre. Ainsi, si les prévisions se confirment, le marché retrouverait son niveau d’avant la crise du coronavirus avec plus de 500,000 transactions.
Quant aux prix, ils devraient rester « clairement stables », car la pression de la demande se maintient et l’offre reste faible. Bien entendu, tous les marchés ne se comporteront pas de la même manière. Dans les zones périphériques des grandes villes, les prix augmenteront modérément, car c’est là que se trouvent les logements les plus recherchés depuis la pandémie : des logements plus spacieux, lumineux et dotés d’espaces extérieurs. « À Madrid, au-delà du périphérique de la M-40, le prix des maisons individuelles avec jardin a augmenté en moyenne jusqu’à 10 %. Dans d’autres grandes villes comme Barcelone ou Valence, la tendance est similaire. Les logements les plus grands sont clairement en hausse en ce moment », explique José María Alfaro, coordinateur général de la FAI.
Un marché solide
S’agissant du fonctionnement global du marché, la plupart des agences immobilières estiment que la dynamique sera positive au second semestre, en phase avec l’analyse d’autres acteurs du secteur. Ainsi, 37.43% des sondés s’attendent à une amélioration de la situation, 40.94% pensent qu’elle restera similaire, 11.11% prévoient une dégradation et une minorité de 10.53% voit un risque de ralentissement. L’étude se penche également sur l’offre de logements à vendre disponible sur le marché. Les professionnels prévoient qu’elle restera au même niveau qu’aujourd’hui. C’est ce qu’affirment 54% des sondés, contre 45.32% qui parient sur l’inverse. De même, 53.80% ne s’attendent pas à un allongement des délais de vente, contre 46.20% qui estiment que ce sera le cas.
L’analyse de la FAI assure que le marché immobilier est « solide » et que le secteur sera la clé de la reprise économique. Elle note en outre une « tendance haussière dans des limites raisonnables, et donc loin d’une nouvelle bulle immobilière », selon les experts, qui soulignent que l’acheteur comme le vendeur sont plus mûrs et plus prudents au moment de décider d’acheter ou de vendre, et plus attentifs aux incertitudes économiques à court terme, susceptibles d’exercer une pression à la baisse sur les prix.
Le premier semestre
Concernant la situation actuelle, le baromètre indique que 65% des agences ont vu leurs ventes progresser de 18% au premier semestre par rapport à la même période de 2019. La plus forte hausse concerne les résidences principales dans l’ancien , selon 67% des sondés, suivies des résidences secondaires pour 31% des agents, et des résidences principales neuves pour 21%. Comment expliquer cette amélioration ? Les experts l’attribuent aux décisions de changer de logement, à l’effet de la demande retenue en raison du Covid-19 et aux bonnes conditions d’accès au financement. S’y ajoutent la meilleure rentabilité offerte par les logements locatifs et le faible stock disponible dans certaines zones.
En revanche, 35% des agences immobilières indiquent que les transactions ont reculé au premier semestre, avec des baisses qui atteignent dans certains cas 19.5% en moyenne. Cet ajustement s’explique par le refroidissement de l’économie, la pénurie de l’offre de logements, les exigences pour accéder au crédit immobilier, le manque d’aides aux acheteurs ou l’attrait de la location par rapport à l’achat. « Cela a été une très bonne année, presque personne ne s’attendait à une telle dynamique », affirme José María Alfaro. Le baromètre de la Fédération analyse aussi l’offre de biens à vendre issus de successions. Sur ce point, plus de la moitié des agents interrogés font état d’une hausse de 15% en moyenne, contre 41.23% qui disent ne pas avoir constaté d’augmentation.
La location
Concernant le marché locatif, la Fédération anticipe une légère remontée des prix,même si elle estime qu’ils ne retrouveront en aucun cas les niveaux de 2019, qu’elle juge « sains ». La pandémie a fait baisser les loyers jusqu’à 15% dans des villes comme Madrid ou Barcelone. « C’est la loi de l’offre et de la demande. Il y a désormais davantage de logements locatifs vacants, il est donc un peu plus facile de louer. En 2019, la situation était très compliquée pour les locataires, et elle s’est aggravée avec la loi sur les baux adoptée cette année-là. » Concernant la future loi sur le logement, les agents immobiliers rejettent toute mesure d’encadrement des prix et demandent qu’elle comporte des mesures concrètes de sécurité juridique pour les petits propriétaires. Selon eux, cela éviterait le retrait de biens du marché et la « sélection des locataires ».
Source : El Economista, septembre 2021
