Transakcji kupna-sprzedaży będzie więcej, ceny pozostaną stabilne, dostępna podaż prawie się nie zmieni, a dynamika sektora będzie pozytywna. Tak według agencji zrzeszonych w FAI (Krajowej Federacji Stowarzyszeń Nieruchomości) zapowiadają się najbliższe miesiące na rynku nieruchomości. Najnowszy barometr Federacji pokazuje, że 62,82% agentów nieruchomości przewiduje wzrost sprzedaży mieszkań między lipcem a grudniem tego roku, 18,42% sądzi, że będzie ona podobna, a kolejne 18,72% – że będzie niższa. Najbardziej optymistyczny scenariusz zakłada wzrost liczby transakcji o 10% w stosunku do 270 000 zawartych w pierwszej części roku. Jeśli prognozy się sprawdzą, rynek wróciłby do poziomu sprzed kryzysu wywołanego koronawirusem, z ponad 500 000 transakcji.
Jeśli chodzi o ceny, prognoza zakłada, że pozostaną one „wyraźnie stabilne”, ponieważ presja popytu się utrzymuje, a podaż wciąż jest niska. Oczywiście nie wszystkie rynki będą zachowywać się tak samo. Na obrzeżach dużych miast ceny wzrosną umiarkowanie, bo właśnie tam znajdują się mieszkania najbardziej poszukiwane po pandemii, czyli przestronniejsze, jasne, z przestrzenią na zewnątrz. „W Madrycie, za obwodnicą M-40, ceny domów jednorodzinnych z ogrodem wzrosły średnio nawet o 10%. W innych dużych miastach, takich jak Barcelona czy Walencja, trend jest podobny. Obecnie wyraźnie zyskują mieszkania o większym metrażu” – wyjaśnia José María Alfaro, koordynator generalny FAI.
Solidny rynek
Jeśli chodzi o funkcjonowanie rynku jako całości, większość agencji nieruchomości zakłada, że w drugiej połowie roku dynamika będzie pozytywna, co jest zgodne z analizami innych uczestników sektora. 37,43% ankietowanych spodziewa się poprawy sytuacji, 40,94% uważa, że będzie ona podobna, 11,11% przewiduje pogorszenie, a mniejszość, 10,53%, dostrzega ryzyko spowolnienia. Badanie analizuje także dostępną na rynku ofertę mieszkań na sprzedaż. Profesjonaliści przewidują, że pozostanie ona na obecnym poziomie – potwierdza to 54% ankietowanych, wobec 45,32%, którzy obstawiają odwrotny scenariusz. Podobnie 53,80% nie przewiduje wydłużenia czasu sprzedaży nieruchomości, wobec 46,20%, którzy twierdzą, że się on wydłuży.
Według analizy FAI rynek nieruchomości jest „solidny”, a sektor będzie kluczem do odbudowy gospodarczej. Ponadto obserwowany jest „trend wzrostowy w rozsądnych granicach, a więc daleki od nowej bańki na rynku nieruchomości” – twierdzą eksperci, podkreślając, że zarówno kupujący, jak i sprzedający są bardziej dojrzali i ostrożni przy podejmowaniu decyzji o zakupie lub sprzedaży, a także bardziej wyczuleni na krótkoterminową niepewność gospodarczą, która może wywierać presję na spadek cen.
Pierwsza część roku
Co do obecnej sytuacji, barometr wskazuje, że 65% agencji zwiększyło w pierwszym półroczu liczbę transakcji o 18% w porównaniu z analogicznym okresem 2019 roku. Największy wzrost dotyczył używanych mieszkań stanowiących główne miejsce zamieszkania – według 67% ankietowanych; w dalszej kolejności drugich domów – według 31% agentów – oraz nowych mieszkań stanowiących główne miejsce zamieszkania – według 21%. Skąd ta poprawa? Eksperci przypisują ją decyzjom o zmianie mieszkania, efektowi odłożonego popytu z powodu Covid-19 oraz dobrym warunkom dostępu do finansowania. Do tego dochodzi wyższa rentowność mieszkań na wynajem i niewielka podaż w niektórych obszarach.
Z kolei 35% agencji nieruchomości twierdzi, że liczba transakcji kupna-sprzedaży w pierwszej części roku spadła – w niektórych przypadkach średnio nawet o 19,5%. W tym przypadku korektę tłumaczy się ochłodzeniem gospodarki, niedoborem podaży mieszkań, wymogami przy dostępie do kredytu hipotecznego, brakiem wsparcia dla kupujących lub atrakcyjnością najmu w porównaniu z zakupem. „To był bardzo dobry rok, prawie nikt nie spodziewał się takiej dynamiki” – mówi José María Alfaro. Barometr Federacji analizuje również podaż nieruchomości na sprzedaż pochodzących ze spadków. W tej kwestii ponad połowa ankietowanych agentów zapewnia, że nastąpił wzrost średnio o 15%, wobec 41,23%, którzy nie zauważyli takiego wzrostu.
Najem
Jeśli chodzi o rynek najmu, Federacja przewiduje lekkie odbicie cen, choć uważa, że w żadnym wypadku nie wrócą one do poziomu z 2019 roku, który uznaje za „zdrowy”. Pandemia obniżyła czynsze w takich miastach jak Madryt czy Barcelona nawet o 15%. „To prawo podaży i popytu. Obecnie więcej mieszkań na wynajem stoi pustych, więc nieco łatwiej jest coś wynająć. W 2019 roku sytuacja najemców była bardzo trudna, a pogorszyła ją przyjęta wówczas ustawa o najmie”. W kwestii przyszłej ustawy mieszkaniowej agenci nieruchomości odrzucają wszelkie środki ingerujące w ceny i postulują, by zawierała ona konkretne rozwiązania zapewniające pewność prawną drobnym właścicielom. Ich zdaniem zapobiegłoby to wycofywaniu nieruchomości z rynku i „castingom na najemców”.
Źródło: El Economista, wrzesień 2021
