Er worden meer aan- en verkopen gesloten, de prijzen blijven stabiel, het beschikbare aanbod verandert nauwelijks en de dynamiek in de sector is positief. Zo zien de komende maanden op de vastgoedmarkt eruit volgens de makelaars die zijn aangesloten bij de FAI (Nationale Federatie van Vastgoedverenigingen). Concreet blijkt uit de meest recente barometer van de federatie dat 62,82% van de makelaars een stijging van de woningverkopen tussen juli en december van dit jaar verwacht, tegenover 18,42% die denkt dat ze gelijk blijven en nog eens 18,72% die een daling verwacht. Het meest optimistische scenario gaat uit van 10% meer transacties dan de 270.000 in de eerste helft van het jaar. Als de voorspellingen uitkomen, keert de markt zo terug naar het niveau van vóór de coronacrisis, met meer dan 500.000 transacties.
Wat de prijzen betreft, is de verwachting dat ze “duidelijk stabiel” blijven, aangezien de druk van de vraag aanhoudt en het aanbod laag blijft. Uiteraard zal niet elke markt zich op dezelfde manier gedragen. In de randgebieden van de grote steden stijgen de prijzen gematigd, omdat daar de woningen liggen waar mensen na de pandemie het meest naar verlangen: ruimere, lichte woningen met buitenruimte. “In Madrid, buiten de ring M-40, is de prijs van eengezinswoningen met tuin gemiddeld met wel 10% gestegen. In andere grote steden zoals Barcelona of Valencia is de trend vergelijkbaar. Woningen met meer vierkante meters zitten op dit moment duidelijk in de lift,” legt José María Alfaro uit, algemeen coördinator van de FAI.
Robuuste markt
Wat het functioneren van de markt als geheel betreft, gaan de meeste makelaars ervan uit dat de dynamiek in de tweede helft van het jaar positief zal zijn, in lijn met de analyses van andere spelers in de sector. In dit geval verwacht 37,43% van de ondervraagden dat de situatie verbetert, denkt 40,94% dat de situatie gelijk blijft, voorziet 11,11% een verslechtering en ziet een minderheid van 10,53% het risico van een vertraging. Het onderzoek gaat ook in op het aanbod van te koop staande woningen. Professionals voorspellen dat dit op het huidige niveau blijft. Dat bevestigt 54% van de ondervraagden, tegenover 45,32% die het tegendeel verwacht. Evenzo verwacht 53,80% niet dat de verkooptijd van een woning toeneemt, tegenover 46,20% die dat wel verwacht.
Volgens de analyse van de FAI is de vastgoedmarkt “robuust” en wordt de sector de sleutel tot economisch herstel. Bovendien is er “een stijgende trend binnen redelijke grenzen en dus ver verwijderd van een nieuwe vastgoedzeepbel”, aldus de deskundigen, die benadrukken dat zowel koper als verkoper volwassener en voorzichtiger zijn bij hun beslissing om te kopen of te verkopen, en meer oog hebben voor economische onzekerheden op korte termijn, die neerwaartse druk op de prijzen kunnen veroorzaken.
De eerste helft van het jaar
Wat de huidige situatie betreft, geeft de barometer aan dat 65% van de makelaars in de eerste helft van het jaar 18% meer verkopen heeft gerealiseerd dan in dezelfde periode van 2019. De grootste stijging deed zich voor bij bestaande woningen voor permanente bewoning , volgens 67% van de ondervraagden, gevolgd door tweede woningen volgens 31% van de makelaars en nieuwbouw voor permanente bewoning volgens 21%. Wat is de reden voor deze verbetering? Deskundigen schrijven het toe aan de beslissing van mensen om van woning te veranderen, aan de inhaalvraag die door covid-19 was uitgesteld en aan de gunstige financieringsvoorwaarden. Daar komen het hogere rendement van huurwoningen en het geringe beschikbare aanbod in bepaalde gebieden nog bij.
Anderzijds geeft 35% van de makelaars aan dat het aantal aan- en verkopen in de eerste helft van het jaar is gedaaldmet dalingen die in sommige gevallen gemiddeld 19,5% bedragen. Die correctie wordt verklaard door de afkoelende economie, het tekort aan woningaanbod, de eisen om een hypotheek te krijgen, het gebrek aan ondersteuning voor kopers of de aantrekkingskracht van huren ten opzichte van kopen. “Het is een heel goed jaar geweest; bijna niemand had verwacht dat de dynamiek zo zou zijn,” zegt José María Alfaro. De barometer van de federatie analyseert ook het aanbod van te koop staande woningen afkomstig uit erfenissen. Op dit punt zegt meer dan de helft van de ondervraagde makelaars dat er een stijging van gemiddeld 15% is geweest, tegenover 41,23% die geen toename heeft gemerkt.
Huur
Wat de huurmarkt betreft, verwacht de federatie een licht herstel van de prijzen,maar zij denkt dat die in geen geval terugkeren naar het niveau van 2019, dat zij als “gezond” beschouwt. Door de pandemie daalden de huurprijzen in steden als Madrid en Barcelona met wel 15%. “Dat is de wet van vraag en aanbod. Er staan nu meer huurwoningen leeg, waardoor het iets makkelijker is een woning te huren. In 2019 was de situatie voor huurders zeer moeilijk, en die verslechterde nog door de huurwet die dat jaar werd aangenomen.” Wat de toekomstige Woningwet betreft, wijzen de makelaars elke maatregel af die ingrijpt in de prijzen, en vragen zij om concrete maatregelen voor rechtszekerheid voor kleine eigenaren. Volgens hen zou dat voorkomen dat woningen van de markt worden gehaald en dat huurders worden ‘geselecteerd’.
Bron: El Economista, september 2021
