Malaga jest modna i wyznacza trendy. Wszyscy deweloperzy skupili uwagę na tym andaluzyjskim mieście. Według firmy doradczej Activum Real Estate Consulting w Maladze oferowanych jest ponad 7000 mieszkań z rynku wtórnego i pierwotnego, a w ostatnim raporcie firma wskazała, że sprzedaje się tu średnio prawie 15 mieszkań dziennie.
Firma doradcza Colliers podaje, że w segmencie nowych mieszkań Malaga ma drugi najwyższy w kraju wskaźnik absorpcji – 133,5% – ustępując jedynie Balearom (154%) i wyprzedzając przedział 70%-79%, w jakim mieszczą się Madryt, Barcelona, Walencja czy Sewilla. Wskaźnik ten potwierdza, że wszystkie mieszkania budowane i oddawane w Maladze są szybko wchłaniane przez popyt, łącznie z ewentualnymi zasobami z poprzednich miesięcy.
Według danych Activum Real Estate Consulting w Maladze oferowanych jest 5397 mieszkań z rynku wtórnego. Większość oferty znajduje się w centrum – łącznie 1274 mieszkania – a następnie we wschodniej części miasta – 950 mieszkań. Najmniejszą podaż ma dzielnica Martiricos-La Roca – 90 mieszkań z rynku wtórnego. Na rynku pierwotnym w Maladze oferowanych jest 1682 mieszkania w 27 inwestycjach. Wyróżnia się Martiricos-La Roca z ofertą 456 mieszkań, a za nią Puerto de la Torre z 324 nowymi mieszkaniami.
Wśród deweloperów wyróżnia się AQ Acentor z 26,85% wolumenu nowych inwestycji w Maladze. Kolejne miejsce zajmuje Vía Célere z 15,51% nowych budów w mieście. W stolicy prowincji działają też inni duzi deweloperzy, m.in. Metrovacesa, Habitat Inmobiliaria, Aedas Homes i Avantespacia.
Według statystyk Tinsa IMIE Local Markets za zakup mieszkania w Maladze trzeba zapłacić średnio 2065 euro za metr kwadratowy, po wzroście o 8,7% w porównaniu z grudniem 2021 roku. Po tych podwyżkach cena jest o 14,8% niższa od najwyższego poziomu w historii – 2425 euro za metr kwadratowy, osiągniętego w czwartym kwartale 2008 roku. Malaga jest więc andaluzyjskim miastem, w którym ceny mieszkań są najbliżej szczytu z czasów bańki. Według danych Tinsa obszary o najwyższej cenie za metr kwadratowy to obecnie wschodnia część miasta ze średnią wartością 2707 euro, centrum ze średnią 2414 euro, Teatinos Universidad – 2321 euro oraz Carretera de Cádiz – 2043 euro. . Z kolei Martiricos-La Roca to obszar o najniższej cenie, około 1.
Dystrykt Zeta, nazywany także dzielnicą postmilenijną, to jeden z nowych projektów urbanistycznych w mieście. „Dystrykt Z to nowy obszar, który powstanie w rejonie Intelhorce i będzie skierowany głównie do młodszych odbiorców, wykorzystując bliskość środowiska uniwersyteckiego. Teatinos zaprojektowano przez pokolenie Z i dla pokolenia Z. Obejmuje około 3400 mieszkań na 60 hektarach. To zrównoważona dzielnica, której promotorem jest Urbania. Ma już zawarte umowy sprzedaży z deweloperami, takimi jak Aedas Homes, Vía Ágora i Habitat Inmobiliaria, którzy postawili na ten nowy obszar” – mówi Ignacio Ortiz, dyrektor ds. analiz w Activum.
Kolejnym dużym projektem jest planowana budowa czterech wieżowców o wysokości do 34 pięter z mieszkaniami i biurami oraz czterech kolejnych wież z 400 mieszkaniami VPPO (z ograniczoną ceną), strefami handlowymi i parkiem o powierzchni 65 000 metrów kwadratowych. Inwestycja powstanie na terenie dawnych magazynów Repsol, na działce przy Avenida Juán XXIII. „Wygląda na to, że 7 lutego to kluczowa data dla przyszłości przetargu na wieże, które urząd miasta Malaga posiada na dawnych terenach Repsol. Ofertę na całość złożyły trzy firmy: Stoneweg, Acciona i Urbania. Stoneweg współpracuje co najmniej z Rafaelem Moneo, laureatem Nagrody Pritzkera. Z kolei Urbanię w jej propozycji wspiera inny laureat Pritzkera, Japończyk Toyo Ito, przy jednej z wież, Morph Estudio przy kolejnej wieży i części handlowej oraz duńska pracownia BIG (Bjarke Ingels Group) przy trzecim wysokościowcu. Acciona przedstawia ofertę z projektem pracowni Ortiz León” – zauważa Ignacio Ortiz. Według danych wydziału urbanistyki to termin, w którym obecni oferenci zainteresowani zakupem działek miejskich w tym sektorze mają poinformować, czy chcą kontynuować procedurę, czy z niej rezygnują.
Malaga wyznacza jednak trendy nie tylko w zakupie mieszkań, ale także na rynku najmu. Pod względem rynku nieruchomości Malaga umocniła swoją pozycję dzięki pandemii i upowszechnieniu pracy zdalnej – andaluzyjska prowincja stała się celem cyfrowych nomadów z całego świata. To, w połączeniu z faktem, że jest coraz popularniejszym kierunkiem dla studentów, sprawiło, że rentowność najmu w Maladze osiągnęła 6,1%. To wysoki wynik, ale wciąż o punkt niższy od średniej krajowej (7,2%) i niższy niż w innych stolicach prowincji podobnych do Malagi, takich jak Alicante (7%) czy Walencja (6,7%). Wynika to z faktu, że Malaga ma jedne z najwyższych cen w Hiszpanii. Im droższe mieszkanie, tym wyższego czynszu trzeba żądać, by najem był opłacalny, a nie każdego na to stać.
Według portalu nieruchomości Idealista rynek nieruchomości w Maladze wymknął się spod kontroli zarówno w prowincji, jak i w stolicy – w grudniu ubiegłego roku ceny osiągnęły historyczne maksimum: 2787 euro za metr kwadratowy przy sprzedaży i 12,2 euro za metr kwadratowy przy najmie. Jeśli skupimy się tylko na stolicy, Malaga zamknęła rok z rekordowymi cenami: 2346 euro za metr kwadratowy przy sprzedaży (o 8% więcej niż przed rokiem) i 12 euro za metr kwadratowy przy najmie (o 20,7% więcej niż na koniec 2021 roku). Poza rynkiem mieszkaniowym najbardziej rentownym aktywem w Maladze są lokale handlowe, których rentowność sięga 10% – o cztery dziesiąte więcej niż średnia krajowa. Wiadomo, że w centrum, zwłaszcza przy ulicach Larios, Nueva, Granada czy Alameda Principal, płaci się fortuny za metr kwadratowy i w krótkim oraz średnim terminie spodziewane są tam ważne transakcje. Z drugiej strony w Maladze brakuje biur, by zaspokoić rosnący popyt firm, więc właściciele biur na wynajem mają praktycznie zagwarantowaną klientelę. Rentowność zakupu biura i jego wynajmu wynosiła na koniec ubiegłego roku 7,8% – średnia krajowa to 12,9%. W przypadku garaży rentowność wynosi 4,9%, o dwa punkty mniej niż średnia krajowa.
Źródło: el Economista, luty 2023
