Si 2023 fue el año en que la banca se centró en la remuneración del pasivo tras años de tipos bajos e incluso negativos, 2024 será el año del regreso de la guerra hipotecaria. En los últimos meses, la brusca subida de los tipos de interés y el mantenimiento del precio de la vivienda provocaron la ralentización de la concesión de este tipo de créditos, con caídas de dos dígitos en la comparativa interanual. Sin embargo, el pasado mes de octubre la situación volvió a cambiar cuando la caída de la firma de hipotecas se frenó en seco, según datos del Banco de España. Las entidades descongelaron la oferta hipotecaria tras los meses de verano y ya están alentando la que será la gran batalla del mundo financiero en 2024: la de los préstamos para la compra de vivienda.
La banca ya prepara ofertas agresivas que le permitan hacerse con la mayor porción del pastel en el momento en que se reactive la firma de hipotecas, y no solo en la negociación individual con cada cliente, como ocurre ahora, sino también en los precios de catálogo que ofrecen en sus webs o en los escaparates de sus oficinas. Y es que las entidades, que durante el último año han visto sus cuentas impulsadas por el aumento de los márgenes, aspiran a recuperar el negocio que este doble efecto les arrebató y que es la base para mantener una buena cuenta de resultados, tanto de forma directa como mediante la venta cruzada de productos.
Más allá de las ofertas, los planes de las entidades contemplan también una posible bajada de los tipos de interés en la segunda mitad del año, que ajustaría además el coste de los préstamos para la compra de vivienda, sobre todo los de tipo fijo o mixto (que combinan un primer tramo a precio constante, normalmente de cinco o diez años, y otro a tipo variable), que son los que más se están firmando en los últimos meses.
El precio de la vivienda
Todo ello mientras el precio de la vivienda ha ido de más a menos en los últimos meses y seguirá haciéndolo. Los expertos confirman que se está produciendo un enfriamiento gradual del mercado, una desaceleración, aunque, por el momento, los precios de compraventa no bajarán bruscamente. ¿Por qué no? La oferta limitada e insuficiente, sobre todo de obra nueva, la creciente demanda y los costes de construcción, entre otros factores, pesan más que los cambios en la política monetaria del BCE y la caída de la actividad.
Desde ING prevén que la vivienda se encarezca un 3% de media en 2023 y un 2% en 2024. «Ajustado a la inflación, esto supone una ligera corrección real de los precios». El banco naranja destaca que el precio de la vivienda en España va a contracorriente de otros países europeos que ya registran descensos. «Pese al impacto negativo de la subida de los tipos de interés, la demanda inmobiliaria sigue resistiendo. Combinada con una oferta insuficiente, es lo que está impulsando los precios al alza», explica.
CaixaBank Research también pone el foco en la insuficiencia de la oferta. Prevé que el precio de la vivienda suba un 1,1% en 2024. «Seguimos esperando que el precio de la vivienda mantenga una senda de desaceleración a medida que se transmite a la economía el impacto de la subida de los tipos de interés». Este impacto, explican, se transmite con cierto retraso a la economía real. Ahora bien, si se confirman las actuales proyecciones de inflación, que convergen hacia el objetivo del 2% a medio plazo, el BCE podría empezar a bajar los tipos, lo que supondrá un «apoyo adicional» para el sector el próximo año.
Las previsiones más pesimistas las firma Bankinter, que pronostica una caída moderada y temporal de los precios del 2% en 2024. «Deberían tender a estancarse e incluso podrían bajar ligeramente el próximo año. Aunque, si se produce dicha corrección, será temporal debido al entorno de tipos elevados», señala el último informe de la entidad sobre el sector inmobiliario. El precio de la vivienda volverá a la senda del crecimiento en 2025, con una subida del 1% gracias a un euríbor más moderado, ratios de accesibilidad en medias históricas, una oferta y una demanda equilibradas y una financiación hipotecaria más prudente. Por el momento, la entidad confirma que los precios están aguantando «sorprendentemente bien» en 2023 pese a la desaceleración económica, el fuerte aumento de los costes de financiación y el descenso de las compraventas. De hecho, Bankinter ha revisado al alza su estimación para el año en curso: ahora prevé una subida del 1%, frente a la caída del 3% que pronosticaba antes.
Fuente: el Economista, diciembre de 2023
