Si 2023 a été l’année où les banques se sont concentrées sur la rémunération des dépôts après des années de taux bas, voire négatifs, 2024 sera celle du retour de la guerre du crédit immobilier. Ces derniers mois, la hausse brutale des taux d’intérêt et le maintien des prix des logements ont entraîné un ralentissement de l’octroi de ce type de crédit, avec des baisses à deux chiffres sur un an. En revanche, en octobre dernier, la situation s’est de nouveau inversée : la chute de la signature de prêts immobiliers s’est brusquement arrêtée, selon les données de la Banque d’Espagne. Les établissements ont relancé leur offre de crédit après l’été et préparent déjà ce qui sera la grande bataille du monde financier en 2024 : celle des prêts pour l’achat d’un logement.
Les banques préparent déjà des offres agressives pour s’arroger la plus grosse part du gâteau au moment de la reprise des signatures, non seulement lors des négociations individuelles avec chaque client, comme c’est le cas aujourd’hui, mais aussi dans les tarifs affichés sur leurs sites internet ou dans les vitrines de leurs agences. Car ces établissements, dont les comptes ont été dopés l’an dernier par la hausse des marges, aspirent à récupérer l’activité que ce double effet leur a fait perdre et qui est essentielle au maintien d’un bon compte de résultat, directement comme par le biais des produits croisés.
Au-delà des offres, une possible baisse des taux d’intérêt au second semestre est aussi intégrée aux prévisions des établissements, ce qui ajusterait également le coût des prêts immobiliers, en particulier ceux à taux fixe ou mixte – qui combinent une première période à taux constant, généralement de cinq ou dix ans, et une seconde à taux variable –, les plus signés ces derniers mois.
Le prix du logement
Pendant ce temps, le prix du logement a évolué de plus en moins ces derniers mois et continuera de le faire. Les experts confirment un refroidissement progressif du marché, un ralentissement, même si – pour l’instant – les prix de vente ne chuteront pas brutalement. Pourquoi ? Parce que l’offre limitée et insuffisante – notamment dans le neuf –, la demande croissante et les coûts de construction, entre autres facteurs, pèsent davantage que les changements de politique monétaire de la BCE et le recul de l’activité.
Chez ING, on prévoit une hausse des prix du logement de 3 % en moyenne en 2023 et de 2 % en 2024. « Corrigé de l’inflation, cela représente une légère correction des prix en termes réels. » La banque orange souligne que les prix des logements en Espagne évoluent à contre-courant d’autres pays européens qui connaissent déjà des baisses. « Malgré l’impact négatif de la hausse des taux, la demande immobilière continue de résister. Associée à une offre insuffisante, c’est ce qui fait monter les prix », explique-t-elle.
Caixabank Research met également l’accent sur l’insuffisance de l’offre. Ses analystes prévoient une hausse des prix des logements de 1,1 % en 2024. « Nous continuons de penser que les prix des logements poursuivront leur ralentissement à mesure que se transmet à l’économie l’effet de la hausse des taux d’intérêt. » Cet effet, expliquent-ils, se répercute avec un certain décalage sur l’économie réelle. Cela dit, si les projections actuelles d’une inflation convergeant vers l’objectif de 2 % à moyen terme se confirment, la BCE pourrait commencer à baisser ses taux, ce qui constituera un « soutien supplémentaire » pour le secteur l’an prochain.
Les prévisions les plus pessimistes émanent de Bankinter, qui anticipe une baisse modérée et temporaire des prix de 2 % en 2024. « Ils devraient tendre à stagner et pourraient même baisser légèrement l’an prochain. Mais si cette correction se produit, elle sera temporaire, du fait de l’environnement de taux élevés », souligne le dernier rapport de l’établissement sur le secteur immobilier. Les prix des logements renoueront avec la croissance en 2025, avec une hausse de 1 % grâce à un Euribor plus modéré, des ratios d’accessibilité dans les moyennes historiques, une offre et une demande équilibrées et un financement immobilier plus prudent. Pour l’instant, l’établissement constate que les prix résistent « étonnamment bien » en 2023 malgré le ralentissement économique, la forte hausse du coût du financement et le recul des transactions. Bankinter a d’ailleurs revu à la hausse son estimation pour l’année en cours : il prévoit désormais une hausse de 1 %, contre une baisse de 3 % auparavant.
Source : el Economista, décembre 2023
