Jeśli 2023 rok był dla banków czasem skupienia się na oprocentowaniu depozytów po latach niskich, a nawet ujemnych stóp, to 2024 rok będzie rokiem powrotu wojny o kredyty hipoteczne. W ostatnich miesiącach gwałtowny wzrost stóp procentowych i utrzymujące się ceny mieszkań doprowadziły do spowolnienia akcji kredytowej w tym segmencie – z dwucyfrowymi spadkami rok do roku. W październiku sytuacja jednak znów się zmieniła: według danych Banku Hiszpanii spadek liczby podpisywanych umów kredytowych gwałtownie się zatrzymał. Po miesiącach letnich banki odmroziły ofertę kredytów hipotecznych i już rozpalają wojnę, która w 2024 roku rozegra się w świecie finansów – wojnę o kredyty na zakup mieszkań.
Banki przygotowują już agresywne oferty, które mają im zapewnić jak największy kawałek tortu w chwili powrotu do podpisywania umów kredytowych – i to nie tylko w indywidualnych negocjacjach z każdym klientem, jak dzieje się obecnie, ale również w cenach katalogowych prezentowanych na stronach internetowych czy w witrynach oddziałów. Instytucje, których wyniki w ubiegłym roku napędzał wzrost marż, chcą bowiem odzyskać biznes, który odebrał im ten podwójny efekt i który stanowi podstawę utrzymania dobrego rachunku wyników – zarówno bezpośrednio, jak i dzięki sprzedaży produktów powiązanych.
Poza samymi ofertami w planach banków uwzględniono także możliwe obniżenie stóp procentowych w drugiej połowie roku, co również wpłynęłoby na koszt kredytów na zakup mieszkań, zwłaszcza o stałym lub mieszanym oprocentowaniu – łączących pierwszy okres ze stałą stopą, zwykle pięcio- lub dziesięcioletni, z kolejnym ze zmienną – które w ostatnich miesiącach podpisuje się najczęściej.
Ceny mieszkań
Wszystko to dzieje się w czasie, gdy dynamika cen mieszkań w ostatnich miesiącach słabnie i nadal będzie słabnąć. Eksperci potwierdzają stopniowe schładzanie się rynku, spowolnienie, choć – przynajmniej na razie – ceny transakcyjne nie spadną gwałtownie. Dlaczego? Ograniczona i niewystarczająca podaż – zwłaszcza nowych budynków – rosnący popyt i koszty budowy, obok innych czynników, ważą więcej niż zmiany w polityce pieniężnej EBC i spadek aktywności.
ING przewiduje, że mieszkania podrożeją średnio o 3% w 2023 roku i o 2% w 2024 roku. „Po uwzględnieniu inflacji oznacza to niewielką realną korektę cen”. Bank w pomarańczowych barwach podkreśla, że ceny domów w Hiszpanii zmierzają w przeciwnym kierunku niż w innych krajach europejskich, gdzie już spadają. „Mimo negatywnego wpływu rosnących stóp procentowych popyt na nieruchomości wciąż jest odporny. W połączeniu z niewystarczającą podażą to właśnie on napędza wzrost cen” – wyjaśnia.
Caixabank Research również zwraca uwagę na niewystarczającą podaż. Przewiduje, że ceny domów wzrosną w 2024 roku o 1,1%. „Nadal spodziewamy się, że ceny mieszkań będą rosły coraz wolniej w miarę przenoszenia się na gospodarkę skutków podwyżek stóp procentowych” ;. Jak wyjaśniają analitycy, skutki te przenoszą się na gospodarkę realną z pewnym opóźnieniem. Jeśli jednak potwierdzą się obecne projekcje zbieżności inflacji z celem 2% w średnim terminie, EBC mógłby zacząć obniżać stopy, co w przyszłym roku stanowiłoby „dodatkowe wsparcie” dla sektora.
Najbardziej pesymistyczne prognozy przedstawia Bankinter, który przewiduje umiarkowany i przejściowy spadek cen o 2% w 2024 roku. „Ceny powinny zmierzać ku stagnacji, a w przyszłym roku mogą nawet nieznacznie spaść. „Jeśli jednak do takiej korekty dojdzie, będzie ona przejściowa, wynikająca z otoczenia wysokich stóp” – czytamy w najnowszym raporcie banku o sektorze nieruchomości. Ceny domów powrócą na ścieżkę wzrostu w 2025 roku, z podwyżką o 1% dzięki bardziej umiarkowanemu Euriborowi, wskaźnikom dostępności na poziomie średnich historycznych, zrównoważonej podaży i popytowi oraz ostrożniejszemu finansowaniu hipotecznemu. Na razie bank potwierdza, że w 2023 roku ceny trzymają się „zaskakująco dobrze” mimo spowolnienia gospodarczego, gwałtownego wzrostu kosztów finansowania i spadku liczby transakcji. Bankinter podwyższył nawet swoją prognozę na bieżący rok – obecnie przewiduje wzrost o 1% zamiast wcześniej zakładanego spadku o 3%.
Źródło: el Economista, grudzień 2023
