Als 2023 het jaar was waarin banken zich na jaren van lage en zelfs negatieve rente richtten op de vergoeding op spaargeld, dan wordt 2024 het jaar waarin de hypotheekoorlog terugkeert. De afgelopen maanden leidden de plotselinge rentestijging en de aanhoudend hoge woningprijzen tot een vertraging in de verstrekking van dit soort krediet, met dubbelcijferige dalingen op jaarbasis. In oktober keerde het tij echter weer, toen de daling van het aantal afgesloten hypotheken abrupt tot stilstand kwam, zo blijkt uit cijfers van de Banco de España. Na de zomermaanden hebben de banken het hypotheekaanbod weer ontdooid en ze bereiden zich al voor op wat in 2024 de strijd in de financiële wereld zal worden: die om leningen voor de aankoop van een woning.
De banken bereiden al scherpe aanbiedingen voor om het grootst mogelijke deel van de taart te veroveren zodra het aantal afgesloten hypotheken weer aantrekt – niet alleen in individuele onderhandelingen met elke klant, zoals nu, maar ook in de standaardtarieven op hun websites en in de etalages van hun kantoren. De banken, waarvan de resultaten het afgelopen jaar zijn gestuwd door hogere marges, willen namelijk de omzet terugwinnen die dit dubbele effect hen heeft gekost en die de basis vormt voor een gezonde winst-en-verliesrekening, zowel direct als via kruisverkoop.
Naast de aanbiedingen houden de banken in hun plannen ook rekening met een mogelijke renteverlaging in de tweede helft van het jaar, waardoor ook de kosten van woningleningen zouden dalen, vooral die met een vaste of gemengde rente – een eerste periode tegen een vaste rente, meestal vijf of tien jaar, en daarna een variabele rente – die de afgelopen maanden het meest worden afgesloten.
De woningprijs
Dit alles terwijl de woningprijzen de afgelopen maanden minder hard zijn gestegen, een trend die zich zal voortzetten. Deskundigen bevestigen dat de markt geleidelijk afkoelt en vertraagt, hoewel de koop- en verkoopprijzen – vooralsnog – niet abrupt zullen dalen. Waarom niet? Het beperkte en ontoereikende aanbod – vooral aan nieuwbouw –, de groeiende vraag en de bouwkosten wegen onder meer zwaarder dan de veranderingen in het monetaire beleid van de ECB en de afnemende activiteit.
ING verwacht dat woningen in 2023 gemiddeld 3% en in 2024 2% duurder worden. “Gecorrigeerd voor inflatie betekent dit een lichte reële prijscorrectie.” De oranje bank benadrukt dat de Spaanse huizenprijzen tegen de trend ingaan van andere Europese landen, waar ze al dalen. “Ondanks het negatieve effect van de stijgende rente blijft de vraag naar vastgoed overeind. In combinatie met een ontoereikend aanbod drijft dat de prijzen op,” zo legt de bank uit.
Ook CaixaBank Research wijst op het ontoereikende aanbod. Volgens hen stijgen de huizenprijzen in 2024 met 1,1%. “We blijven verwachten dat de huizenprijzen verder vertragen naarmate de impact van de rentestijging op de economie doorwerkt.” Die impact werkt volgens hen met enige vertraging door in de reële economie. Als de huidige inflatieprognoses, met convergentie naar de doelstelling van 2% op middellange termijn, worden bevestigd, kan de ECB de rente gaan verlagen, wat volgend jaar een “extra steun” voor de sector zal zijn.
De meest pessimistische prognoses komen van Bankinter, dat voor 2024 een gematigde en tijdelijke prijsdaling van 2% voorspelt. “Ze zouden moeten stabiliseren en zouden volgend jaar zelfs licht kunnen dalen. Als die correctie zich voordoet, zal die wel tijdelijk zijn, vanwege de hoge rente,” aldus het meest recente rapport van de bank over de vastgoedsector. In 2025 zouden de huizenprijzen weer gaan stijgen, met 1%, dankzij een gematigder euribor, betaalbaarheidsratio’s op historisch gemiddeld niveau, een evenwicht tussen vraag en aanbod en een voorzichtiger hypotheekverstrekking. Voorlopig stelt de bank vast dat de prijzen zich in 2023 “verrassend goed” houden, ondanks de economische vertraging, de sterke stijging van de financieringskosten en de daling van het aantal transacties. Bankinter heeft zijn raming voor dit jaar zelfs naar boven bijgesteld: het voorspelt nu een stijging van 1%, tegenover een eerder voorspelde daling van 3%.
Bron: el Economista, december 2023
