En Espagne, le logement de luxe est une valeur refuge pour l’investisseur, car il échappe aux crises et dispose encore d’une forte marge de progression. Selon les experts, les logements de luxe en Espagne restent bon marché comparés à ceux d’autres pays européens, bien que leur prix ait triplé dans certains lieux ces dernières années. « L’investisseur à fort pouvoir d’achat recherche un logement dont le prix ne baissera pas. Je ne dis pas qu’il augmentera, mais il ne baissera jamais, car les logements dans lesquels ces acheteurs investissent sont exclusifs et très rares sur le marché. À Palma de Mallorca, les prix ont doublé, voire triplé. On ne trouve plus de maisons de luxe à trois millions : on parle désormais de maisons à 10, 12 ou 15 millions, et si l’on va du côté de Port d’Andratx, les maisons coûtent jusqu’à 20 ou 22 millions d’euros », explique Fernando Catalán, directeur commercial de Construye Capital.
Autre refuge de l’élite du luxe en Espagne : Sotogrande. Roberto Roca, directeur de Sotogrande, souligne la valeur ajoutée et la revalorisation dont bénéficient les logements rénovés pour répondre aux nouveaux besoins des clients d’aujourd’hui. « Le logement de luxe est une valeur refuge dans toutes les villes et sur tous les marchés du monde, et nous l’avons constaté ces dernières années avec des biens à Madrid et à Barcelone qui ont pris de la valeur après rénovation. Il y a 10 ou 15 ans, il était inimaginable d’avoir des maisons à 3 ou 4 millions, et aujourd’hui il s’en vend tous les jours, parce que des investissements ont été réalisés pour les moderniser. À Sotogrande, par exemple, certaines maisons datent des années 60 ou 70 et sont rénovées pour leur apporter une valeur ajoutée.
Il est clair que les biens de luxe constituent une valeur refuge au sein des zones résidentielles, en raison de leur exclusivité. « C’est un marché qui n’est plus seulement celui de la résidence secondaire et qui devient celui de la résidence principale ou des séjours plus longs, grâce au télétravail apparu avec la pandémie. En Espagne, le nombre de transactions de logements de luxe a doublé. En 2022, par exemple, les ventes de logements de moins de 600 000 euros ont progressé de 9 %, tandis que celles de plus d’un million ont augmenté de 31 %. Si en 2021 nous étions autour de 3 800 logements sur plus d’un million dans toute l’Espagne, en 2022 on en comptait près de 5 000 », explique José Félix, directeur Andalousie chez Savills.
Le marché du luxe en Espagne s’est hissé au quatrième rang mondial des destinations et au premier rang européen pour les investissements, selon les données présentées lors du Premium Real Estate Summit, qui s’est tenu à l’All in One de Caixabank à Madrid, organisé par Borbalán, Grupo Serra et Planner Exhibitions. « L’Espagne est en pointe pour plusieurs raisons : la sécurité juridique, le climat, la qualité des soins et des services, la mobilité permise par le télétravail, la culture, la gastronomie et la qualité de vie. Il existe en outre une confiance dans l’évolution des prix de ce segment. Aujourd’hui, les prix y sont plus bas que dans des villes comme Londres ou Miami, où le prix au mètre carré est tout autre », affirme Luis Díaz, directeur du pôle luxe du Grupo Tecnitasa.
Les défis
Quels défis ce marché doit-il relever ? Iván Picó, associé Immobilier chez Martínez Echevarria Abogados, déclare qu’« il faudra voir ce qu’il advient de l’impôt sur les grandes fortunes et si le Golden Visa est maintenu, un titre destiné aux étrangers souhaitant s’installer en Espagne pour y réaliser un investissement significatif. Dans ce cas, ils peuvent demander un visa de séjour ou, le cas échéant, un visa de résidence pour investisseurs. Le Golden Visa est un pôle d’attraction pour l’investisseur. Il y a aussi le défi du manque de terrains pour lancer de nouveaux programmes, où l’administration publique a un rôle important à jouer pour accélérer les procédures. Le dernier défi est l’intégration de tous ces quartiers exclusifs, afin qu’ils ne deviennent pas des ghettos. »
Outre l’exclusivité et les services qu’il exige dans ce type de logement, l’investisseur accorde la priorité à la durabilité. L’une des tendances est l’intégration de critères de durabilité dans les projets, pour répondre aux attentes des nouvelles générations, qui jouent un rôle clé sur le marché et se montrent particulièrement sensibles à cet aspect. Certains investisseurs exigent aussi de plus en plus des certifications ESG. La possibilité de personnaliser le logement sous tous ses aspects, de la distribution aux matériaux, ainsi que l’intégration de prestations, s’imposent comme des éléments essentiels du résidentiel de luxe.
Qui achète du luxe ?
Le profil de l’acheteur de logements de luxe est majoritairement étranger. Les Allemands, les Britanniques et les Russes ont toujours dominé ce marché, mais il faut désormais souligner l’arrivée de l’investisseur américain. « L’investisseur dans le logement de luxe a un pouvoir d’achat très élevé. Le gouvernement des Baléares a su mettre en place, en plus des vols traditionnels vers l’Europe, des liaisons avec les États-Unis, et les acheteurs américains ont commencé à arriver à Majorque », indique Fernando Catalán. Les destinations les plus demandées pour les logements de luxe sont Madrid, surtout par les Latino-Américains, Barcelone, la Costa del Sol et les îles Baléares.
« Nous observons une nouvelle tendance sur le marché du luxe : les Branded Residences, qui nous permettent d’attirer de nouveaux profils de clients en quête d’exclusivité, au sens de biens rares associés à des marques haut de gamme », explique Luis Díaz.
Source : El economista, décembre 2024
